In den vergangenen 15 Jahren haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Österreich verdoppelt und nicht nur die Finanzmarktaufsicht (FMA) beobachtet den Boom am Immobilienmarkt mit Sorge. Der Anstieg ist vor allem kreditgetrieben, sagt FMA-Vorstand Helmut Ettl. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ermögliche es Anlegern und Eigennutzern, zu historisch günstigen Konditionen Immobilien fremdzufinanzieren. Gleichzeitig seien die Standards bei der Vergabe von Wohnkrediten – somit auch bei der Finanzierung vom Eigenheim – nicht streng genug. Dieser Entwicklung möchte die FMA Mitte des Jahres gegensteuern. Vorgeschrieben werden ein Eigenmittelanteil von zumindest 20 Prozent und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren. Außerdem darf der Schuldendienst laut den FMA-Plänen künftig maximal 30 bis 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens betragen.
Umsichtiges Finanzieren mit Weitblick also – eine Vorgehensweise, zu der Gernot Supper, Leiter des Raiffeisen Wohntraumcenters in Eisenstadt, bei der Finanzierung vom Eigenheim ohnehin rät: „Wir achten seit jeher auf ausreichende Eigenmittel und ein entsprechendes Einkommen, sodass eine problemlose Bedienung der Kredite sichergestellt ist.“ Seinen Kunden empfiehlt er daher trotz der angekündigten Verschärfungen für Mitte 2022 nichts zu übereilen: „Eine Finanzierung, die heute möglich ist, wird auch in einem Jahr möglich sein.“ Seit über 25 Jahren ist Supper in der Finanzierung tätig, „und zu jeder Zeit waren die Eckpunkte einer ‚guten Finanzierung‘, dass 25 Prozent Eigenmittel eingebracht werden sollen und dass für die Bedienung der Raten maximal ein Drittel des Einkommens verwendet werden soll“, so der Experte.
Bei Immobilienfinanzierungen werden zudem Laufzeiten angeboten, „mit denen sich die Kunden wohlfühlen“. Der Durchschnitt liegt aktuell zwischen 20 und 25 Jahren Kreditlaufzeit. Die Verzinsung kann entweder variabel gestaltet oder für einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren fix sein. „Die Entscheidung für die Art der Verzinsung liegt beim Kunden. Wesentlich in diesem Zusammenhang ist, welche Zinsentwicklung der Kunde erwartet und wie er mit sich eventuell ändernden Zinsen umgehen kann“, sagt Supper. „Im Moment gehen viele Analysten von steigenden Zinsen in den nächsten Jahren aus und daher entscheiden sich immer mehr Kunden für eine fixe Verzinsung.“ Die drei wichtigsten Themen, auf die Kunden generell achten sollten, sind die Leistbarkeit, die Laufzeit und die Risikoabsicherung. Letzteres meint eine Gebäudeversicherung von Anfang an, etwa mit einem Rohbauschutz, aber auch der Risikoschutz für die Kunden selbst. „Besonders wichtig sind die Themen Berufsunfähigkeit, Ablebensschutz und die klassische Unfallversicherung, sei es für den Kunden oder die ganze Familie.“
Doch lieber mieten?
Aufgrund der steigenden Immobilienpreise erscheint vielen Wohnen zur Miete oft die günstigere Alternative im Vergleich zum Eigenheim sein. Andererseits baue man damit kein Vermögen auf und könne auch nicht von den nach wie vor niedrigen Zinsen profitieren, räumt Supper ein. „Ein Aspekt, der bei der ursprünglichen Entscheidung für ein Eigenheim oder eine Mietwohnung oft noch gar nicht mitbedacht wird, ist die Möglichkeit der Reduzierung der Pensionslücke durch einen zeitlich gut geplanten Wegfall der Kreditrate.“ Ein Eigenheim sei jedenfalls eine bleibende Wertanlage und auch eine ideale Pensionsvorsorge, ist er überzeugt.
Ein Eigenheim als Investment in die Zukunft steht nicht nur in ländlichen Regionen hoch im Kurs, sondern auch bei immer mehr Menschen in Wien. „2021 konnte das bereits hohe Niveau an Neuproduktion im Wohnbaukredit für Privatkunden nochmal um drei Prozent zum Vorjahr gesteigert werden“, betont Martin Hauer, Vorstand der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien. „Die Stadtbank etablierte sich dabei als starker Partner in diesem Bereich und holte bei einem Mystery-Check der Gesellschaft für Verbraucherstudien (ÖGVS) in der Kategorie ‚Immobilienfinanzierung Filialbanken’ den Testsieg in Wien.“
Neu im Stadtbank-Portfolio ist seit kurzem der „Raiffeisen Wohn-Finanzierer“, der Kunden digital, transparent und effizient zum Wohnungseigentum begleiten soll. Die Terminvereinbarung erfolgt dabei ebenso über das Programm wie der Dokumenten-Upload. Außerdem ist die persönliche Finanzierungsberechnung jederzeit online abrufbar. „Bereits 24 Stunden nach dem Erstgespräch erfolgt – bei Vorliegen aller relevanten Unterlagen und positiver Kreditprüfung – schließlich die Zusage, um rasch bei der Wunschimmobilie zuschlagen zu können“, sagt Hauer.
Solides Fundament für das Eigenheim
Wenn es ums Hausbauen oder den Kauf einer Immobilie geht, ist neben dem Wohnbaukredit das Bauspardarlehen unverändert eine solides Fundament, auf dem Eigenheime realisiert werden können, wie Supper erläutert: „Durch die langen Fixzinssätze ist die Finanzierung für den Kunden gut kalkulierbar. Aber auch beim klassischen Wohnbaukredit werden heute schon sehr lange Fixzinssätze angeboten.“ Mit einer Bausparfinanzierung lassen sich zudem aber auch Aus- und Weiterbildungen und Ausgaben für Gesundheit und Pflege finanzieren.
Nachhaltiger Umgang mit den eigenen vier Wänden
Gerade beim Bauen wird einiges an Ressourcen benötigt: Rohstoffe für Baumaterial, Boden und Ressourcen sind begrenzt, vor allem die Flächen. Es gibt allerdings Möglichkeiten, nachhaltig zu bauen oder noch besser, eine alte Substanz nachhaltig zu sanieren, indem umweltfreundliche und nachwachsende Baustoffe verwendet werden. Die Sanierungsrate in Österreich ist ohnehin derzeit so niedrig wie seit zehn Jahren nicht mehr. Von 2009 bis 2018 ist die Gesamtsanierungsrate bei Wohnungen von 2,1 auf 1,4 Prozent gesunken und stagniert seitdem. Seither waren auch geförderte Sanierungen kontinuierlich rückläufig – 2018 etwa lag die Rate nur noch bei 0,5 Prozent, berichtet das Umweltbundesamt und Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW). Von den aktuell fast 4,8 Millionen Wohneinheiten in Österreich (das sind um 40 Prozent mehr als noch 1991) weisen den Experten zufolge etwa 1,9 Millionen einen thermisch unzureichenden Standard auf. Besonders hoch ist demnach der Sanierungsbedarf bei Eigenheimen – nicht nur wegen der sehr hohen Zahl, sondern auch wegen des sehr viel höheren Energiebedarfs im Vergleich zu baugleichen Geschoßwohnungen.
Offene Baustelle
Dass Alternativen zum Neubau noch wenig in Betracht gezogen werden, zeigt nicht nur die österreichweite Sanierungsrate, die deutlich unter dem klimapolitischen Zielwert von 2 Prozent liegt. Auch die Raiffeisen Bausparkasse bestätigt, dass Finanzierungen für Sanierung und Renovierung wenig nachgefragt werden. 2020 wurden 4,2 Prozent der RBSK-Finanzierungen für diese Zwecke verwendet, nach 5,3 Prozent 2019. Die Zahlen für 2021 sollen Ende Februar veröffentlicht werden.
Bei nachhaltigem Sanieren und Renovieren ist in Österreich offenbar noch eine Baustelle offen. Ein Teil jeder Wohnbauberatung sind daher auch die Förderangebote, wie Finanzierungsexperte Supper erläutert: „2021 wurden neue Wohnbauförderrichtlinien beschlossen. Im Bereich Sanierung wurde der für energetische Sanierungen förderbare Betrag deutlich angehoben, und wer nach ökologischen Grundsätzen baut, kann sein Basisdarlehen erhöhen.“ Eine Bedingung für ein Wohnbauförderungsdarlehen ist der Energieausweis bzw. ein entsprechender Heizwärmebedarf. Auch bei der Finanzierung durch Raiffeisen, etwa im Fall der Raiffeisenlandesbank Burgenland, stellen diese beiden Kennzahlen eine Komponente dar. Supper: „Im Moment sind vor allem niedrigere Heizkosten und der höhere Wohnkomfort für den Kunden der wichtigste Vorteil. Dieser Aspekt wird aber von zunehmender Bedeutung sein.“
