Für die österreichischen Banken spielt die Immobilienfinanzierung eine gewichtige Rolle, zeigen die Zahlen der Finanzmarktaufsicht (FMA). Die an die Privathaushalte vergebenen Immobilienkredite belaufen sich insgesamt auf rund 130 Mrd. Euro und jene an Unternehmen auf 127 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Die Konsumkredite liegen lediglich bei etwa 18 Mrd. Euro. Aufgrund dieser dominanten Stellung sei die Kreditvergabe im Immobilienbereich „ein Evergreen für die Aufsicht“, betonte FMA-Vorstand Helmut Ettl im Klub der Wirtschaftspublizisten.
Vor allem die Entwicklung bei den gewerblichen Immobilienfinanzierungen beobachte man sehr genau. Das Finanzierungsvolumen dort ist der FMA zufolge von rund 80 Mrd. Euro im Jahr 2021 drei Jahre später auf über 104 Mrd. Euro angewachsen – wobei hier die Finanzierungen des weniger risikoreichen gemeinnützigen Wohnbaus herausgerechnet sind. Das sei auch im internationalen Kontext sehr hoch, in der EU liege man damit bereits an fünfter Stelle, so Ettl. Seit dem Jahr 2023 steigen die notleidenden Kredite (Non-Performing Loans, NPL) in diesem Segment zügig an und betragen mittlerweile über 5 Prozent.
Die Aufmerksamkeit der FMA erregt dabei vor allem die Tatsache, dass 42 kleine und mittlere Banken, die gemeinsam einen Marktanteil von 10 Prozent haben, derart hohe NPL-Quoten aufgebaut haben. Zwar sei das Niveau insgesamt nicht besorgniserregend, die Dynamik allerdings durchaus, strich der FMA-Vorstand hervor.
„Viele Mini-Signas“
Das in Österreich weit verbreitete dezentrale Bankensystem sei grundsätzlich ein Vorteil, denn die Regionalbanken können die regionale Wirtschaft besser betreuen als etwa Großbanken. Allerdings hätten in der Vergangenheit einige dieser Banken ihre Kredite nicht nur in ihrer Region vergeben, sondern ganz stark in Wien. „Und da haben wir nicht nur Signa, sondern viele Mini-Signas“ so Ettl. In diesem Zusammenhang erinnerte der Bankaufseher sinngemäß an das Zitat von US-Starinvestor Warren Buffett: „Wenn die Ebbe eintritt, dann weiß man, wer nackt badet. Nun sieht man, dass viele Immobilienfinanzierer nackt gebadet haben.“
Das Thema Immobilien arbeitet die FMA mit den verschiedenen Bankensektoren auf. „Da sehen wir schon Nachrüstbedarf auch in den Überwachungssystemen“, so Ettl. Darüber hinaus wird es weitere Aufsichtsmaßnahmen geben, wie den in Vorbereitung befindlichen zusätzlichen sektoralen Systemrisikopuffer von 1 Prozent. Die Banken können sich nach Ansicht der FMA die dafür notwendigen rund 700 Mio. Euro angesichts der guten Ertragslage leisten.
Neue Vorgaben in Vorbereitung
Bei den privaten Wohnraumfinanzierungen habe sich die Kreditvergabe seit der Erlassung der sogenannten KIM-Verordnung deutlich verbessert, strich Ettl hervor. 85 Prozent der neu vergebenen Kredite werden mittlerweile nachhaltig vergeben, vor der Verordnung waren es 12 Prozent. Der Erfolg der KIM-Verordnung führe nun zu deren Auslaufen Mitte 2025.
Das Grundproblem, die schlechtere Leistbarkeit des Wohnens, sei aber weiterhin präsent, warnte Ettl. Die Schere zwischen den Immobilienpreisen und den Einkommen sei „immer noch beträchtlich weit offen. Wir müssen weiter aufmerksam sein“, so Ettl. Er erinnerte daran, dass das Finanzmarktstabilitätsgremium (FSMG) weiterhin die Anwendung der Regeln der KIM-Verordnung empfiehlt. Darüber hinaus arbeitet die FMA an weiteren Maßnahmen. So werde das Monitoring verstärkt und die Meldepflichten der Banken intensiviert – anstatt halbjährlich sollen die Meldungen künftig quartalsweise erfolgen. Darüber hinaus denke die FMA analog zu den Gewerbeimmobilien über einen höheren Kapitalpuffer bzw. höhere Risikogewichte auch bei der privaten Wohnraumfinanzierung nach.
