Der österreichische Wohnimmobilienmarkt werde 2026 einerseits stabil und andererseits weiter unter Druck bleiben, erwarten die Experten des Maklernetzwerks Raiffeisen
Immobilien Österreich (RIÖ). Die Preise für Wohneigentum dürften heuer um rund 3 Prozent steigen, getrieben von einer insbesondere in den Ballungsräumen weiterhin hohen Nachfrage und einem stark rückläufigen Neubau, prognostizieren die Raiffeisen-Experten. Die Finanzierungsbedingungen bleiben angespannt, der Mietmarkt zeigt kaum Entlastung. Gleichzeitig gewinnt nachhaltiges Bauen als Marktimpuls zwar weiter an Bedeutung – allerdings kann es das strukturelle Kernproblem, das fehlende Angebot, nicht lösen.
Aus Sicht der Raiffeisen-Immobilienmakler war 2025 ein Jahr, in dem sich der Markt trotz widriger Rahmenbedingungen als robust erwiesen hat: Die Nachfrage nach Wohnraum blieb hoch, das Interesse an Eigentum ungebrochen. Gleichzeitig kamen wieder mehr gebrauchte Objekte auf den Markt. „Der Immobilienmarkt hat 2025 eindrucksvoll gezeigt, wie stabil er trotz veränderter Rahmenbedingungen ist. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen – Eigentum bleibt für viele Menschen ein zentrales Lebensziel“, betonte Peter Mayr, RIÖ-Sprecher und Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg.
Als große Herausforderung sieht Mayr weiterhin die Unsicherheit auf Konsumentenseite, die Kaufabschlüsse gebremst hat, während die Mieten weiter gestiegen sind. Dennoch zeigt sich der Markt gefestigt. „Wir gehen davon aus, dass sich der Markt 2026 weiter beruhigt und strukturiert. Die hohe und stabile Nachfrage nach Wohnraum lässt uns positiv ins neue Jahr blicken“, so Mayr weiter.
Neubau vor Tiefpunkt
Sorgen macht der schwächelnde Wohnbau, der seit Jahren unter Druck steht. Raiffeisen Research zufolge wird sich die Rezession in diesem Segment auch 2026 fortsetzen: Die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten dürfte von knapp 60.000 im Jahr 2022 auf rund 34.000 im Vorjahr gefallen sein und wird 2026 mit voraussichtlich 31.000 Einheiten einen Tiefpunkt erreichen. Erst für 2027 zeichnet sich mit rund 35.000 Einheiten eine leichte Belebung ab. Vor diesem Hintergrund warnt Peter Weinberger, ebenfalls RIÖ-Sprecher und Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien in NÖ/Wien/Burgenland, vor überzogenen Erwartungen an kurzfristige politische Maßnahmen: „Wenn wir Mieten langfristig dämpfen und Neubau-Eigentum wieder leistbarer machen wollen, kommen wir an einem Punkt nicht vorbei: Wir brauchen mehr Angebot im freifinanzierten Wohnbau. Nur dort, wo tatsächlich gebaut wird, kann der Markt Druck von den Preisen nehmen.“
Widriges Umfeld
Deutliche Worte findet Weinberger zur politischen Diskussion: „Marketing-Phrasen und kurzfristige Überschriften ersetzen keine Baugenehmigung. Nachhaltig gegen steigende Mieten hilft letztlich nur, dass wieder mehr Projekte realisiert werden.“ Zudem erschweren lange Bewilligungsprozesse – in Wien etwa beträgt die Dauer für eine Baubewilligung im Durchschnitt rund zwei Jahre – die schnelle Realisierung neuer Projekte. Dies verlängere die Angebotsknappheit und erhöhe den Druck auf Eigentums- und Mietpreise weiter.
Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in den Ballungsräumen dank Zuzug und steigender Haushaltseinkommen hoch, wodurch verfügbare Wohnungen – insbesondere in guten Lagen – rasch vergeben sind. Diese strukturelle Knappheit trifft unter anderem Wien, Graz und Salzburg – hier ist bereits heute deutlich weniger Wohnraum verfügbar als benötigt. Der Preisauftrieb bei Mieten dürfte sich daher 2026 fortsetzen, wenn auch keine extreme
Dynamik erwartet wird.
Das Preis-Einkommens-Verhältnis habe sich durch gestiegene Einkommen und frühere Preisrückgänge bei gebrauchten Immobilien verbessert, hieß es weiter. Kaufimmobilien seien also wieder leistbarer geworden. Dennoch seien die monatlichen Belastungen vor allem für Neuprojekte nach wie vor hoch. Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien gewinnen unterdessen vor allem bei jungen Käufern und institutionellen Investoren weiter an Bedeutung.
