2025 gab es mehr Transaktionszahlen am Immobilienmarkt und wieder steigende Preise. Wie beurteilen Sie die Entwicklung?
Peter Weinberger: Das Vorjahr ist besser gelaufen als 2024 und dieser positive Trend hält an. Vor allem der Markt für gebrauchte Immobilien hat sich für das Maklergeschäft positiv entwickelt, während der Vertrieb im Neubau aufgrund des höheren Preisniveaus und der Bauflaute nach wie vor stockt. Davon sind vor allem die Ballungszentren und die Städte betroffen. Im ländlichen Raum ist die Entwicklung positiver, da sind wir sehr gut im Rennen. Auch der Investmentmarkt, der aktuell vielfach nur bei Versteigerungen stattfindet, kämpft mit Herausforderungen. Hintergrund sind die relativ hohen Kreditausfälle, die sogenannten NPL-Quoten, in diesem Segment sowie die unter Druck geratenen Renditen.
Peter Mayr: Grundsätzlich muss man sagen, dass die regionalen Unterschiede sowohl am Gebraucht- als auch am Neubaumarkt sehr groß sind. Wir haben etwa in Salzburg Gebiete, die früher sehr gut funktioniert haben und jetzt kaum nachgefragt werden. Seit der zweiten Jahreshälfte 2025 ziehen die Abschlüsse wieder an und wir sind auch ins heurige Jahr gut gestartet. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist grundsätzlich weiterhin hoch. In den westlichen Bundesländern spielt das Thema Finanzierung aufgrund des höheren Preisniveaus im Vergleich zum restlichen Bundesgebiet eine noch stärkere Rolle.
Wie ist Raiffeisen Immobilien Österreich durch das Jahr gekommen und wie zufrieden sind Sie?
Weinberger: Angesichts der Marktlage sind wir zufrieden. Wir haben im Vorjahr österreichweit unseren Transaktionszahlen dank des starken Bewertungsgeschäfts um knapp über 3 Prozent auf 7.489 gesteigert. Unser Honorarumsatz legte um 1,3 Millionen auf insgesamt 36,6 Millionen Euro zu.
Mayr: Der Immobilienmarkt ist ein träger Markt. Es wird noch eine gewisse Zeit dauern, bis die Erholung flächendeckend angekommen ist. Wir haben einige Bundesländer, in denen die Dynamik schneller war, und Bundesländer, in denen das Geschäft weniger geworden ist. Nun gilt es mit Zuversicht die Chancen am Markt zu ergreifen.
„Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringerem Angebot lässt die Preise wieder steigen.“
Peter Mayr
Welche Trends prägen den Markt?
Weinberger: Die Bodenbildung bei den Zinsen Mitte 2025 hat dazu beigetragen, dass die Marktdynamik zugenommen hat. Vielen Interessenten ist bewusst geworden, dass weiteres Zuwarten wenig Sinn macht, da die Phase sinkender Zinsen zumindest auf absehbare Zeit abgeschlossen ist und die Preise wieder anziehen. Gleichzeitig ist auch das Angebot an gebrauchten Immobilien gestiegen, etwa in Wien. Viele Wohnungen müssen hier allerdings saniert werden, vor allem weil die Heizsysteme nicht mehr am aktuellen Stand sind. Das bringt zusätzliche Herausforderungen bei der Finanzierung mit sich.
Mayr: Es gibt eine Verknappung am Markt, weil schon länger zu wenig gebaut wird. Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringerem Angebot lässt die Preise wieder steigen. Diese Entwicklung hat dazu beigetragen, dass der Markt wieder langsam wächst. Das stimmt uns zuversichtlich für das Immobilienjahr 2026.
Der Wohnimmobilienmarkt ist schon seit Längerem angespannt. Wie hat sich die Vermarktungszeit entwickelt?
Mayr: Da gab es kaum Veränderungen. Die Vermarktungszeit liegt auf dem Niveau von 2024. Wenn die Kombination aus Lage, Immobilienstruktur und Preis passt, dann kann es relativ schnell gehen und eine Transaktion kann innerhalb von drei bis sechs Monaten abgeschlossen werden. Gibt es hingegen Diskussionsbedarf, muss man mit längeren Durchlaufzeiten rechnen.
Weinberger: Nach den Boomjahren und dem darauffolgenden Einbruch am Immobilienmarkt haben sich die Vermarktungszeiten wieder normalisiert. Wie schnell ein Objekt verkauft werden kann, hängt stark von einer realistischen Markteinschätzung ab, die ein erfahrener Makler mitbringt. Werden falsche Erwartungshaltungen geschürt, kann dies zu spürbaren Verzögerungen führen. In der Niedrigzinsphase spielte das aufgrund der hohen Marktdynamik eine untergeordnete Rolle, weshalb auch viele sogenannte „Türaufsperrer“ am Markt erfolgreich sein konnten. Qualität hat nun wieder einen höheren Stellenwert – davon profitieren wir.
Welche Entwicklungen bereiten Ihnen Sorgen?
Weinberger: Die Erhöhung des sektoralen Systemrisikopuffers für Gewerbeimmobilienkredite, die den Banken von der Aufsicht vorgeschrieben wird, sehen wir kritisch. Das trifft auch den gewerblichen Wohnbau. Die Finanzierung von Projekten ist bereits jetzt herausfordernd und wird durch diese Maßnahme weiter verteuert, ohne einen Mehrwert für den Kunden zu schaffen. Die NPL-Quoten bei Gewerbeimmobilien sind in Österreich zwar höher als im EU-Durchschnitt, allerdings nehmen wir auch viel mehr in die Berechnung hinein als die europäische Bankenaufsicht. In Österreich gibt es derzeit viele gescheiterte Projekte, die man grundsätzlich retten könnte. Mit der Verdoppelung des Systemrisikopuffers von 1 auf 2 Prozent per 1. Juli 2026 wird die Finanzierung solcher Projekte zusätzlich erschwert. Ab Juli 2027 soll der Puffer dann weiter auf 3,5 Prozent steigen. So wird man den Neubau in Österreich nicht ankurbeln können.
Mayr: Die Privatwirtschaft stellt in Österreich – mit Ausnahme Wiens – den überwiegenden Teil des Wohnraums zur Verfügung. Nun geht es darum, die Rahmenbedingungen so nachzujustieren, dass es für Investoren und Private wieder attraktiv wird, in den Wohnbau zu investieren, anstatt zusätzliche Hürden aufzubauen.
„Es braucht Maßnahmen an vielen Stellschrauben, um den Markt robuster zu machen.“
Peter Weinberger
Was ist dafür notwendig?
Weinberger: Für die Zukunft des Immobilienmarktes wird das Jahr 2026 richtungsweisend sein. Der Neubau steht dabei klar im Fokus, da er für Konjunktur, Arbeitsplätze, Altersvorsorge und vieles mehr von zentraler Bedeutung ist. Es geht darum, Prozesse zu beschleunigen. Dass man in Wien bis zu zwei Jahre auf eine Baubewilligung warten muss, ist deutlich zu lang. Ziel sollten – wie früher – sechs Monate sein. Zudem sollten steuerliche Anreize geschaffen werden, um Investitionen attraktiver zu machen. Ein Beispiel wäre, den Zeitraum für die Vorsteuerberichtigung bei Vorsorgewohnungen, also im „Anlagemarkt“, von 20 auf zehn Jahre zu reduzieren. Kurzfristig sollte außerdem daran gearbeitet werden, Immobilienprojekte, die aufgrund von Finanzierungsproblemen stillstehen, wieder in den Markt zu bringen. In skandinavischen Ländern wurde solchen Projekten mit staatlichen Garantien geholfen. Diese wurden kaum in Anspruch genommen, erleichterten den Banken jedoch die Finanzierung. Es braucht Maßnahmen an vielen Stellschrauben, um den Markt wieder robuster zu machen.
Mayr: Angesichts der demografischen Entwicklung spielt auch die Altersvorsorge eine gewichtige Rolle. In der Pension steht den Menschen weniger Einkommen zur Verfügung als im Erwerbsleben. Eigentum ist daher eine der besten Möglichkeiten, um sich im Alter einen gewissen Lebensstandard zu sichern. Gerade die Mieten sind in den vergangenen Jahren infolge der hohen Inflation stark gestiegen. In Europa gibt es zahlreiche Beispiele dafür, wie Menschen dabei unterstützt werden können, in einem „vernünftigen Alter“ zwischen 20 und 40 Jahren Wohneigentum zu erwerben.
Das Thema Nachhaltigkeit war noch vor ein, zwei Jahren omnipräsent, nun ist davon wenig zu hören. Wie erklären Sie sich das?
Mayr: Das Thema ist in der öffentlichen Wahrnehmung aufgrund zahlreicher Unsicherheiten derzeit weniger dominant als in den vergangenen Jahren. Grundsätzlich sind Investitionen in die Nachhaltigkeit einer Immobilie werterhaltend und werden auch von Interessenten nachgefragt. Im Wesentlichen geht es dabei um Energieeffizienz. Im Neubau kommt man an der Nachhaltigkeit ohnehin nicht vorbei, zumal sie sich mittlerweile auch zu einem Imagethema entwickelt hat. Auch am Investmentmarkt spielt die Nachhaltigkeit aufgrund der Vorgaben der EU-Taxonomie eine wichtige Rolle. Bei gebrauchten Immobilien ist die Umsetzung schon schwieriger, da Sanierungen deutlich teurer geworden sind. Erschwerend kommt hinzu, dass wichtige Förderungen teilweise eingestellt wurden.
Seit einiger Zeit bietet Raiffeisen Immobilien eine Immobilienanalyse zum Fixpreis an. Wie kommt das am Markt an?
Mayr: Aus der Salzburger Sicht wird dieses Angebot sehr gut angenommen und auch von den Raiffeisenbanken aktiv weiterempfohlen. Dazu kommt, dass dieses Service in dieser Qualität am Markt kaum angeboten wird. Die Nachfrage der Kunden ist hoch, da sie damit eine verständliche und fundierte Grundlage für ihre Entscheidungsfindung erhalten. Wir beobachten, dass sich dieses Service zu einem starken Akquiseinstrument entwickelt hat, das zahlreiche Folgeaufträge nach sich zieht. Im Vorjahr konnten wir die Zahlen im Vergleich zu 2024 verdoppeln.
Weinberger: Dem kann ich mich nur anschließen. Die Analyse funktioniert deshalb so gut, weil die Menschen Informationen brauchen und wollen. Viele haben erkannt, dass sie von „Dr. Google“ oder auch von Künstlicher Intelligenz nicht auf alle Fragen qualifizierte und verlässliche Antworten erhalten.
Vor zehn Jahren wurde die Kooperation der Raiffeisen-Makler über die Bundesländer hinweg ins Leben gerufen. Wie sieht Ihre Zwischenbilanz aus?
Weinberger: Der Zusammenschluss unter der Dachmarke war ein Meilenstein für die Immobilienmakler des Raiffeisensektors, der vieles ermöglicht hat. Wir sind gemeinsam durch gute, aber auch schwierige Jahre gegangen und konnten uns dabei gegenseitig unterstützen. Der Raiffeisen-Gedanke – „Was einer nicht schafft, das schaffen viele“ – hat uns dabei wesentlich vorangebracht. Gemeinsam konnten wir mehr Geschäft lukrieren, unseren Außenauftritt verbessern und uns als Qualitätsführer in der Immobilienbranche etablieren.
Mayr: Mit dieser Kooperation haben wir im Raiffeisen-Sektor ein positives Beispiel dafür geschaffen, wie Synergien im Verbund gehoben werden können. Zudem sind wir in Österreich der einzige Immobiliendienstleister mit einer derart tiefgehenden regionalen Expertise. Unsere Kunden schätzen es sehr, wenn sie über Bundesländergrenzen hinweg qualifiziert betreut werden.
Welche Schwerpunkte wollen Sie 2026 setzen?
Mayr: Wir wollen das Thema Bewertungen in unterschiedlichsten Ausprägungen weiter forcieren. Das hebt uns am Markt vom Mitbewerb ab. Dafür gibt es zahlreiche Voraussetzungen, an denen kontinuierlich gearbeitet werden muss, etwa die Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter, die Qualität der Dienstleistung sowie die flächendeckende Gebietsabdeckung.
Weinberger: Darüber hinaus wollen wir verstärkt auf die herausfordernde Marktsituation aufmerksam machen. Heuer werden laut Einschätzung vieler Experten wichtige Weichen für die weitere Entwicklung des Marktes gestellt werden – und daran werden wir aktiv mitarbeiten.
