Die Berechnung, ob sich der Kauf von Wohneigentum finanziell lohnt oder ob man besser zur Miete wohnt und sein Erspartes anlegt, ist sehr komplex, wie eine Untersuchung von Raiffeisen Schweiz („Ist Wohneigentum die bessere Aktie?“) im aktuellen Analysepapier „Immobilien Schweiz – 4Q 2024“ zeigt.
Für einen aussagekräftigen Vergleich müssen zahlreiche, oft komplexe Besonderheiten wie beispielsweise die Grundstückgewinnsteuer oder der Eigenmietwert berücksichtigt werden. Dennoch: „Obwohl die laufenden Wohnkosten im Eigenheim langfristig nicht zwingend tiefer sind als in einer Mietwohnung, sind die meisten Wohneigentümer durch ihr Wohneigentum über die Jahre wohlhabend geworden. Denn Wohneigentum ist nicht nur ein Konsumgut, sondern auch ein lukratives Investitionsgut“, betonen die Raiffeisen-Experten.
Die Analyse zeigt darüber hinaus, dass sich unter Miteinbezug aller relevanten Einflüsse für Wohneigentum seit 1988 eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalrendite von 7,2 Prozent ergeben hat. Damit erziele diese Investition eine nur leicht tiefere Rendite als diejenige eines reinen Schweizer Aktienportfolios über den gleichen Zeithorizont. Das erkläre auch, weshalb sich Wohneigentum einer derart großen Beliebtheit erfreut.
Praktisch ebenbürtige
Auch für die Zukunft dürfen unter realistischen Annahmen ähnliche Erträge erwartet werden. „In der langfristigen Betrachtung ist Wohneigentum Aktienanlagen daher praktisch ebenbürtig, zumal die Rendite bei deutlich geringerer Volatilität erzielt wird“, streicht die Untersuchung hervor.
Der größte Vorteil von Wohneigentum gegenüber Aktien liege darin, dass dessen Illiquidität die Eigentümer zwinge, langfristig investiert zu bleiben und Krisenzeiten einfach auszusitzen, betont Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile. Wohneigentümer würden sich automatisch einem der wichtigsten Grundsätze des erfolgreichen Anlegens unterwerfen. Die durch den Besitz von Wohneigentum auferlegte Anlagedisziplin führe in der Regel zu einer jahrzehntelangen durchgehenden Investition eines hohen Vermögensanteils und generiere eine stattliche Rendite.
Ein Mieterhaushalt müsste für die Erzielung einer vergleichbaren Finanzmarktrendite sein Vermögen äußerst diszipliniert anlegen und nicht in die vielen psychologischen Fallen treten, die an den Finanzmärkten lauern, betont die Studie.
Auch Risiken beachten
„Unsere Volatilitätsberechnungen dürften die Risiken von Wohneigentum etwas unterschätzen. Denn Aktien sind eine liquide Anlageklasse, die in Echtzeit bewertet und gehandelt wird. Die Preise von Wohneigentum werden hingegen höchstens quartalsweise gemessen. Wohneigentumspreisindizes weisen damit stets einen über eine Zeitperiode geglätteten Durchschnittspreis aus. Diese Art der Preismessung unterschätzt die tatsächliche Volatilität der Preise etwas“, schreiben die Raiffeisen-Experten.
Hinzu kommt, dass Wohneigentum in der Regel mit Fremdkapital erworben wird. Bei großen Werteinbrüchen der Immobilie kann die Hebelwirkung des Fremdkapitals das ganze investierte Eigenkapital und sogar noch mehr vernichten. Eine weitere Gefahr ist, dass wenn das Einkommen etwa durch Arbeitslosigkeit wegfällt, die Hypothek meist nicht mehr bedient werden kann und das Wohneigentum möglicherweise zu einem besonders ungünstigen Zeitpunkt verkauft werden muss. „Diese Risiken sind zwar mit Blick auf die historische Preisentwicklung und das restriktive Tragbarkeitsregime in der Schweiz eher gering, müssen aber beachtet werden“, sind die Autoren überzeugt. apa/lov
