Keine rosigen Aussichten wurden dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei einer Expertendiskussion des Finanz-Marketing Verbands Österreich (FMVÖ) attestiert. Während der Markt für gebrauchte Immobilien wieder etwas in Fahrt kommt, bleibt die Lage beim Neubau weiterhin angespannt. Erste Besserungen dürften sich erst für 2028 abzeichnen.
„Man muss am Immobilienmarkt mit zahlreichen Herausforderungen kämpfen“, erklärte Christian Hrdlicka vom Maklernetzwerk Re/Max. Der Unterschied zwischen dem Neubau- und dem Bestandsmarkt sei gravierend. Letzterer funktioniere aus der Maklersicht „noch sehr gut“, auch wenn er sich zuletzt abbremse und nicht so stark sei wie im ersten Halbjahr 2025. Im bisherigen Spitzenjahr 2022 habe es an die 160.000 Immobilientransaktionen in Österreich gegeben, nun liege man knapp unter 100.000. Allerdings habe der österreichische auch mit rund 60.000 bis 70.000 Transaktionen relativ gut funktioniert, erinnerte der Marktkenner.
Das Senken der Zinsen bis zur Jahresmitte 2025 habe dem Markt mehr Dynamik gebracht, so Hrdlicka. Damit habe sich die Leistbarkeit von Immobilien verbessert: Waren früher Objekte in der Preisklasse zwischen 250.000 und 300.000 Euro relativ gut finanzierbar, seien es jetzt Wohn-immobilien zwischen 400.000 und 450.000 Euro. „Alles über 700.000 war schon vorher kein Finanzierungsthema und ist es auch jetzt nicht“, sagt Hrdlicka. In diesem Bereich werde in der Regel mit hohen Eigenmitteln gekauft.
Sorgenkind Neubau
Im Neubau bleibt die Marktlage weiterhin herausfordernd. „In Wien zum Beispiel kommt aktuell maximal ein Drittel des Bedarfs auf den Markt“, sagt Hrdlicka. Die tiefen Fertigstellungszahlen vor allem in Ballungszentren seien alarmierend. Dazu komme die Tendenz, den ohnehin schon stark regulierten Markt noch weiter zu regulieren, was für zusätzliche Unsicherheiten sorge und Investoren verschrecke, denn eigentlich sollten Preis und Nachfrage den Markt regulieren.
Auch Michael Dojacek, Gründer und CEO der Finanzierungsplattform Fimobilia, sieht den Wohnbau mit Sorge: „Die Objekte, die es zu kaufen gibt, sind extrem teuer. Es ist schwierig, die Eigenmittel und den Schuldendienst unter einen Hut zu bekommen, besonders für Jungfamilien.“ Die Grenzfälle, die noch vor ein paar Jahren gut durchgegangen seien, seien nun schlicht nicht mehr möglich.
Bessere Leistbarkeit
Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse, streicht hervor, dass die Nachfrage nach Immobilienfinanzierung zurückkomme: „Wir hatten im Jahr 2025 im Vergleich zu 2023 und 2024 ein Wachstum von 40 bis 50 Prozent. Das sehen wir am gesamten Markt. Der Hauptgrund ist, dass die Zinsen etwas zurückgegangen sind. Gleichzeitig habe sich die Leistbarkeit von Immobilien verbessert, denn die Haushaltseinkommen hätten in den letzten vier Jahren um gut 25 Prozent zugelegt.
Allerdings sei die Nachfrage weiterhin verhalten, auch weil es in den Jahren nach der Anhebung der Zinsen ab Mitte 2022 zu einem massiven Einbruch gekommen war. „In einem Normaljahr wickelt unser Haus zwischen 7.000 und 8.000 Hypothekardarlehen ab. In der Krise mit der sogenannten KIM-Verordnung waren es an die 3.000“, gab Vallant ein Gefühl für den drastischen Einbruch bei den Immobilienfinanzierungen. Zudem sei der Neubau im Neugeschäft der Bausparkasse, der vor der Krise für über 50 Prozent des Geschäftsvolumens gestanden habe, komplett weggebrochen. Es habe zwar eine Verschiebung der Finanzierung hin zu Sanierung, Renovierung und Modernisierung gegeben. Diese konnten aber die Volumina nicht kompensieren.
Ein weiterer Punkt sei, dass die bereits erwähnte KIM-Verordnung, die den Banken regulatorische Vorgaben für die private Wohnfinanzierung vorgibt, im Vorjahr zwar ausgelaufen sei, aber als Richtlinie weiter gelte. Demnach sei der Schuldendienst mit maximal 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens erlaubt, allerdings nur, wenn bei einer langfristigen Hypothekarfinanzierung eine Fixzinsvereinbarung von über zehn Jahren abgeschlossen wurde. Wenn man darunter liege, dann dürfe der Schuldendienst maximal 33 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Damit habe sich der Finanzierungsmarkt in Österreich komplett gedreht – von ehemals überwiegend variabel finanziert zu nunmehr fixverzinst.
