Wiens Immobilienmarkt hat die Schwächephase hinter sich gelassen und zeigt wieder eine positive Entwicklung. „2025 war das Jahr der Trendwende auf dem heimischen Immobilienmarkt. Die Eiszeit ist einem Frühlingserwachen gewichen“, erklärte Matthias Reith, Senior-Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research.
In der Korrekturphase zwischen Ende 2022 und Ende 2024 verbilligten sich gebrauchte Wiener Wohnungen im Mittel um bis zu 7,3 Prozent und damit deutlich stärker als im österreichischen Durchschnitt (bis zu -3,8 Prozent). Anders sieht es im Neubau aus: Dort verteuerte sich Wohnraum in diesem Zeitraum trotz der angespannten Marktsituation um 1,7 Prozent vor allem aufgrund steigender Baukosten. Im Vorjahr dürften die Preise am Wiener Wohnimmobilienmarkt um rund 1,3 Prozent gestiegen sein, österreichweit um 0,9 Prozent. Für heuer rechnet Raiffeisen Research mit einem Plus von bis zu 3 Prozent. Gestiegene Einkommen und rückläufige Fertigstellungszahlen bei nach wie vor wachsender Bevölkerung sorgen tendenziell für steigende Preise, so Reith.
Prognosen zufolge wird die Bevölkerung in Wien bis zum Jahr 2035 um knapp 150.000 Menschen zulegen und damit in etwa um die Größe der Stadt Salzburg gewachsen sein. „Die jetzt schon knappen Wohnungen werden in den nächsten Jahren noch knapper“, betonte Reith. 2024 wurden in Wien noch 10.900 neue Wohnungen fertiggestellt, 2021 waren es noch 16.200. „Der Tiefpunkt dürfte heuer mit 8.500 Wohneinheiten erreicht werden“, sagt der Raiffeisen-Experte. Erst 2027 sollten die Fertigungszahlen mit rund 9.000 Einheiten wieder etwas steigen. „Wir bräuchten in Wien eine jährliche Neubauleistung von zumindest rund 10.000 Wohnungen“, so Reith. Der Ökonom spricht daher von einem „eklatanten Baueinbruch“, den man auch nicht rasch wettmachen könne. Denn bis zu der Erteilung einer Baubewilligung vergehen in Wien im Schnitt rund zwei Jahre. Weitere zwei Jahre dauert die Bauphase. Und bereits jetzt schleppt Wien einen Rucksack von bis zu 50.000 fehlenden Wohneinheiten mit – Tendenz steigend. Dieser über viele Jahre aufgebaute Wohnraummangel dürfte frühestens ab 2028 nur sehr langsam abgebaut werden.
Eine positive Entwicklung gibt es dagegen bei der Leistbarkeit von Wohnraum, vor allem im Gebrauchtsegment, die sich aufgrund der Preisrückgänge verbessert habe, analysiert Reith. Arbeitnehmer verdienen heutzutage um rund 21 Prozent mehr als Ende 2022. Gemessen am Einkommen sind Gebrauchtwohnungen in Wien um rund 25 Prozent und Neubauwohnungen um 16 Prozent „billiger“ geworden. Die bessere Leistbarkeit veranschaulicht der Ökonom folgendermaßen: 2022 mussten Haushalte für ein durchschnittliches österreichisches Einfamilienhaus noch elf Jahresnettoeinkommen auf den Tisch legen, heuer sind es rund sieben.
„Neues Finanzierungsumfeld“
Trotz dieser Impulse zeichnet sich eine Neuauflage des Immobilienbooms aus der Zeit der ultralockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) bei Weitem nicht ab. „Das Fenster für Zinssenkungen der EZB ist geschlossen. Wir befinden uns in einem neuen Finanzierungsumfeld“, betonte Gunter Deuber, Raiffeisen-Chefökonom und Leiter von Raiffeisen Research. Die Zinsen für private Wohnraumfinanzierungen haben mit rund 3 Prozent „ein vertretbares Niveau“ erreicht. Sie wirken mit Blick auf die für heuer erwartete Inflationsrate von rund 2,5 Prozent „nicht restriktiv“. Mittelfristig gebe es im Euroraum einen Aufwärtsdruck bei der Inflation, 2027 könnte die EZB die Zinsen eher erhöhen als senken. „Der Immobilienmarkt muss sich mit dieser neuen Realität abfinden. Auf günstigere Finanzierungen zu warten, halten wir für nicht angebracht“, so Deuber. Dazu komme, dass Österreich „eine der heftigsten Wohnbaurezessionen in Europa habe“. Diese stelle nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern die gesamte österreichische Volkswirtschaft vor enorme Herausforderungen.
Zudem wirken aufsichtsrechtliche Maßnahmen in Bezug auf den Gewerbeimmobilienmarkt, der in Österreich weiter definiert wird als auf EU-Ebene, restriktiv auf die Kreditvergabe der Banken. Mit 1. Juli 2025 wurde den Banken ein sogenannter „sektoraler Systemrisikopuffer“ für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien vorgeschrieben. Dieser wird nun in zwei Schritten bis Mitte 2027 auf 3,5 Prozent erhöht. „Die weitere Erhöhung des Systemrisikopuffers wirkt prozyklisch und könnte die Erholung im und die Kreditvergabe in diesem Segment behindern“, warnt Deuber.
Die Nachfrage nach Immobilien ist in Wien nach wie vor groß, das größte Problem sei das zu geringe Angebot, konstatiert Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Niederösterreich, Wien und Burgenland, und betont: „Wir müssen in Wien mehr bauen.“ Das knappe Angebot diktiert den Markt: Kommen qualitativ hochwertige Objekte auf den Markt, werden sie rasch verkauft. 2025 waren vor allem Toplagen der Bezirke Innere Stadt und Döbling stark gefragt, ebenso die Bezirke Neubau, Hietzing und Währing. Der Großteil der Verkäufe fand jedoch in Randlagen statt, etwa in den Bezirken Donaustadt, Favoriten, Landstraße und Floridsdorf, wo das Angebot zu vergleichsweise moderaten Preisen verfügbar ist. „Der Markt ist ausgetrocknet. Steigende Preise sowohl im Eigentums- als auch im Mietsektor sind die Folge“, erklärte Weinberger.
Viele Stellschrauben
Um wieder mehr Dynamik in den Markt zu bekommen, müsste die Wohnbautätigkeit angekurbelt werden. Dafür sei es notwendig, an zahlreichen Schrauben zu drehen, so Weinberger. Die bereits erwähnte durchschnittliche Bewilligungsdauer für eine Baugenehmigung von zwei Jahren sei einfach zu lange. „Früher – und das ist nicht so lange her – waren es sechs Monate“, erinnerte der Immobilienexperte. Außerdem werde zu teuer gebaut, auch weil die Bürokratie insgesamt ausufernd sei. „Jeder Kamin in Wien wird in Summe dreimal abgenommen. Das kostet Zeit und Geld.“ Auch beim Materialeinsatz gebe es einiges Einsparungspotenzial, indem man Abstriche bei der zu hohen Qualität machen könnte. Es habe in den vergangenen Jahren eine deutliche Kostenspirale gegeben, die man insgesamt in den Griff bekommen müsse. Einen Engpass bei verbaubaren Flächen gibt es in Bundeshauptstadt grundsätzlich nicht. Und auch die durchschnittlichen Grundstückspreise, die zwischen 2020 von knapp 710 Euro pro Quadratnehmer auf 1.140 Euro im Vorjahr deutlich gestiegen sind, spielten kaum eine Rolle.
Die einsetzende Erholung auf dem Immobilienmarkt spüren mittlerweile auch die Banken: „Die Nachfrage nach Immobilien zieht langsam, aber sicher an“, bestätigte Martin Hauer, Vorstand der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien. Im Vorjahr finanzierte die Raiffeisen Stadtbank Wien den privaten Wohnbau mit rund 300 Mio. Euro. Insgesamt legte das Wohnbaukreditvolumen der Bank im Jahresvergleich um 4 Prozent auf 2,5 Mrd. Euro zu. „Besonders bei den Sanierungen und Modernisierungen sehen wir eine wachsende Nachfrage, da Neubauprojekte in Wien weiterhin knapp sind“, erklärte Hauer. Zudem zeichne sich 2026 ein klarer Trend zum energieeffizienten Bauen ab.
Bei Finanzierung von Gewerbeimmobilien sei man aber seit einiger Zeit insgesamt vorsichtiger geworden, strich Hauer hervor. Die Banken waren in diesem Bereich in der Vergangenheit „mit einem perfekten Sturm“ konfrontiert. Nun springe der Markt wieder langsam an und die RLB NÖ-Wien verzeichnet „ein marginales Wachstum“.
