„Ungefähr 30 bis 40 Prozent der Kreditnehmer der Vergangenheit wird es nicht mehr möglich sein, zu einer Finanzierung zu kommen und sich Eigentum anzuschaffen“, prognostiziert Manfred Quehenberger, Mitglied der Geschäftsleitung des Raiffeisenverbandes Salzburg. Insbesondere für junge Menschen werde es immer schwieriger, sich ein Eigenheim anzuschaffen. Mit 1. August wurden ja die Vergabekriterien für Immobilienkredite in Österreich verschärft. So müssen die Eigenmittel zumindest 20 Prozent des Kaufpreises betragen, die Rückzahlungsquote darf 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen und die Laufzeit ist mit 35 Jahren begrenzt. „Das wird die Kaufquote stark reduzieren und starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Die Menschen werden in die Miete hineingetrieben“, damit rechnet auch Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, aber der Höhenflug mit Wachstumsraten im zweistelligen Bereich sei vorbei.
2021 lag der Quadratmeterpeis für eine Wohnung im Bundesland Salzburg im Schnitt bei 4.630 Euro, das entspricht einer Steigerung von 10,8 Prozent zu 2020. Heuer wurden sogar 20.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in guter Innenstadtlage, aber auch mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Baugrund erreicht. „Das kannten wir so vorher nicht“, berichtet Mayr von einer hohen Preisdynamik in der ersten Jahreshälfte 2022.
Divergenz statt Konvergenz
„Teures wird schneller teurer“, zu diesem Ergebnis kommt Matthias Reith, Immobilien-Analyst bei Raiffeisen Research. Die preisliche Schere ist größer geworden und im Bundesländervergleich liegt Salzburg hinter Tirol weiterhin an der Spitze. Krisenzeiten waren für den heimischen Immobilienmarkt immer gute Zeiten, aber die Preisdynamik sollte sich in den kommenden Jahren auch im Bundesland Salzburg spürbar verlangsamen. Allerdings werde Salzburg angesichts fundamentaler, sprich demografisch bedingter Nachfrage und chronisch knappen Baulands auch zukünftig im Spitzenfeld liegen.
„Divergenz statt Konvergenz“, dieser Trend gilt auch auf Salzburger Bezirksebene. Während Einfamilienhäuser im Flachgau, also im Einzugsgebiet der Landeshauptstadt, immer teurer werden, sei im Lungau selbst der Werterhalt ein ambitioniertes Ziel.
Kein Sturzflug
„Ein Sturzflug am Wohnimmobilienmarkt ist nicht zu erwarten“, betont Matthias Reith und sieht den „Ausnahmezustand nach wie vor in der Verlängerung“. Reith rechnet für heuer in Österreich mit Immobilienpreisanstiegen von mindestens 8 Prozent, nach 11,8 Prozent im Jahr 2021. Das zweite Halbjahr werde weniger dynamisch – auch wegen der Kreditvergaberichtlinie. Dabei stellt Reith klar, dass die Devise in Österreich „Betongold statt Sparbuch“ lautet und die Preise weniger durch Hypothekarkredite getrieben sind. Die starke Eigenkapitalfinanzierung spricht für ihn auch gegen eine Immobilienblase in Österreich. „Es hat eine langsamere Gangart begonnen, aber keine Preisreduktion“, so Reith. Auch die Inflationsraten zwischen 5 und 8 Prozent seien historisch betrachtet immer förderlich für die Immobilienpreise gewesen. „Wohnimmobilien waren in der Vergangenheit und weltweit betrachtet Inflationsgewinner, allerdings hängt das Ausmaß des realen Preisanstiegs von der Höhe der Inflation ab“, so Reith. Das aktuelle Inflationsumfeld in Österreich ist dabei genau jenes, in dem Wohnimmobilien historisch und global betrachtet den höchsten realen Preiszuwachs erzielt haben.
„Die Inflation ist gekommen, um zu bleiben. Das hat nun auch die EZB erkannt“, erklärt Raiffeisen-Chefanalyst Peter Brezinschek. Heuer rechnet er mit Inflationsraten in Österreich von über 7 Prozent und 2023 mit über 4 Prozent. Die Inflation bei den Baukosten ist ein immer größeres Thema.
Die steigenden Zinsen sprechen in der zweiten Jahreshälfte ebenfalls für eine deutliche Abflachung des Immobilien-Preisauftriebs. Nominale Preiszuwächse klar unterhalb der Inflationsrate sollten in den nächsten Jahren nicht überraschen. „Das Zinsrisiko ist momentan das größte Risiko für den Immobilienmarkt“, betont Brezinschek. Aber auch wenn Kredite teurer werden, so bleiben die Zinsen immer noch deutlich unter der Inflationsrate.
Preisstabilisierend wirkt auch das fehlende Immobilienangebot. Die Nachfrage nach Betongold wird in unsicheren Zeiten hoch bleiben, davon geht Manfred Quehenberger aus: „Sachwerte sind nicht nur der beste Inflationsschutz, sondern auch der beste Schutz vor Altersarmut.“
