Salzburg bleibt ein teures Pflaster

Wohnen ist in Salzburg nach wie vor eine kostspielige Angelegenheit. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Immobilienverkäufe österreichweit um etwa 40 Prozent und im Land Salzburg sogar um rund 50 Prozent eingebrochen sind. „Aufgrund der konstant hohen Nachfrage gibt es keine Wertverluste am Immobilienmarkt“, sagte Peter Mayr, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Salzburg, bei der Vorstellung der Raiffeisen Research-Analyse des Salzburger Wohn- und Gewerbeimmobilienmarktes. Auch wenn im vergangenen Jahr aufgrund des hohen Zinsniveaus nur 8.400 Immobilien­transaktionen verzeichnet wurden, war Mayr positiv gestimmt: „2023 konnte Raiffeisen Immobilien Salzburg trotz des herausfordernden Umfelds seinen Marktanteil auf knapp 15 Prozent anheben.“ Preisrückgänge, die sich in den anderen Bundesländern bemerkbar machten, könne man in Salzburg nicht registrieren. „Im Land Salzburg betrug der Quadratmeterpreis 2023 für eine Wohnung im Schnitt 5.183 Euro, das entspricht dem Preis aus dem Jahr davor“, so Mayr. 

Große Unterschiede

Der Salzburger Immobilienmarkt ist nach Tirol der zweitteuerste in Österreich. Ein Quadratmeter eines Salzburger Einfamilienhauses kostete Ende des vergangenen Jahres durchschnittlich 6.803 Euro – eineinhalbmal so viel wie im Burgenland. „Es gibt neun Länder und neun Märkte. Wir sehen ein preisliches Ost-West-Gefälle“, sagte Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Die Resilienz des Salzburger Immobilienmarktes liege am knappen Baugrund, betonte Reith. Das knappe Angebot stütze den Markt.

„In keinem anderen Bundesland ist Baugrund so knapp wie in Salzburg“, sagte Reith. Deshalb werde Salzburg auch in Zukunft ein „teures Pflaster bleiben“. Allerdings ist Salzburg aber nicht gleich Salzburg. Innerhalb des Bundeslandes gibt es große Unterschiede. Die Stadt Salzburg, der Speckgürtel rund um die Landeshauptstadt, der Flachgau und der Pinzgau seien Nachfrage-Hotspots. Auch der Pongau sei stabil. Anders sehe das im Lungau aus. Lag der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus in der Stadt Salzburg zuletzt bei 10.584 Euro, betrug er im Lungau mit 3.593 Euro nur ein Drittel davon. Der demografische Wandel werde diese Entwicklung in den kommenden Jahren noch weiter verstärken.

Neubau treibt Preise

Es zeigt sich auch eine Zweiteilung des Marktes, wie Matthias Reith betonte: „Neue Wohnungen werden teurer, bei gebrauchten Wohnungen sehen wir stärkere Preiskorrekturen.“ Käufer möchten Wohnungen, die energetisch auf dem neuesten Stand sind, deshalb sei die Nachfrage höher. Zudem seien die Baukosten ein erheblicher Faktor. Trotz rückläufiger Materialkosten bei beispielsweise Ziegeln bleiben die Baukosten weiterhin hoch. Denn: „Die hohen Personalkosten sind ein Preistreiber am Bau“, so Reith. 

Auch der Gewerbeimmobilienmarkt stehe unter Druck, allerdings müsse man dort differenzieren, so Peter Mayr. Für moderne Büroimmobilien mit flexibel nutzbarer Fläche gäbe es nach wie vor eine hohe Nachfrage. Die Vermietung oder der Verkauf von älteren Büroflächen sei dagegen schwieriger. Ähnlich sehe die Entwicklung im Einzelhandel und in der Gastronomie aus. „In diesen Bereichen gestaltet sich die Lage als eher unvorhersehbar und undurchsichtig. Es ist abzuwarten, wie sich diese aufgrund des Wegfalles der verschiedenen Zugeständnisse (Steuererleichterungen bzw. Mietstundungen; Anm.) weiter entwickeln wird“, so der Immo-Experte. Ganz anders sieht das Bild bei Logistikimmobilien aus: „Großvolumige Gewerbeflächen, insbesondere Hallen, werden stark nachgefragt“, sagte Mayr. 

Leistbarkeit großes Thema

„Der Wunsch nach einem Eigenheim ist ungebrochen“, betonte Mayr. Das Thema Leistbarkeit rücke aber zusehends in den Fokus. „Kunden müssen eine gewisse Kompromissbereitschaft entwickeln, was Lage und Größe von Immobilien betrifft“, betonte der Salzburger Immobilienexperte. Nur so könne der Traum der Immobilie verwirklicht werden.

Das dürfte auch noch eine Weile so bleiben, erwarten die Experten. Denn auf die schnellen und kraftvollen Zinserhöhungen werden keine schnellen und kraftvollen Zinssenkungen folgen, sagte Gunter Deuber, Chefökonom und Leiter von Raiffeisen Research, und prognostizierte: „Wir erwarten, dass die EZB im Juni marginal anfangen kann, Zinsen zu senken. Das wird Entspannung bringen, aber die EZB kann sich nicht aus dem restriktiven Terrain verabschieden.“ Die Zeit des billigen Geldes sei nun länger vorbei. Das heißt: Die Leistbarkeit von Wohneigentum bleibt angespannt. Erst ab 2025 sollte der kreditfinanzierte Eigentumserwerb für die Haushalte wieder erschwinglicher werden. Dass der Bund nun versuche, mit verschiedenen Maßnahmen die Leistbarkeit des Wohnens sicherzustellen, erachtet der Chefökonom für sinnvoll. 

Grund für den Einbruch der Immobilientransaktionen seien neben dem höheren Zinsniveau auch die neuen Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung). „Es wäre momentan ein antizyklisches Handeln nötig, die KIM-Verordnung wirkt aber prozyklisch“, kritisierte Deuber. Er befürwortet deshalb eine Modifikation der Verordnung. 

Angespannte Mietsituation

Die anhaltend hohen Preise für Eigentum haben noch einen anderen Effekt: „Viele Menschen, die eigentlich kaufen möchten, werden in die Miete gedrückt“, erläuterte Peter Mayr. Das wiederum verschärft die angespannte Lage am Mietwohnungsmarkt nochmals deutlich und lässt die Preise steigen. 

Und was kann das Land gegen den hohen Preisdruck tun? „Man muss das Umland besser anbinden, denn dort gibt es Baulandreserven. Die infrastrukturelle Anbindung ist immer die beste Maßnahme“, sagte Chefökonom Deuber. Ein weiteres Thema: „Wir schaffen zu wenig Wohnraum. Gäbe es mehr Auswahl, wird Wohnen auch leistbarer“, ergänzte Mayr. Im ganzen Bundesland kommen nur wenige neue Einheiten dazu.

Manfred Quehenberger, der als Geschäftsleiter des Raiffeisenverbandes Salzburg (RVS) den Bereich Privat- und Geschäftskunden verantwortet, betonte: „In wirtschaftlich herausfordernden Zeiten stellen Sachwerte den besten Schutz vor Altersarmut dar. Eigentum ist wichtig.“ Er beobachtet aber eine zunehmende Verunsicherung bei Kunden. „Viele Leute trauen sich nicht, für einen Wohnbaukredit anzufragen. Allerdings sollte jeder die Chance nutzen und sich beraten lassen. Es gibt viel öfter positive Ausgänge, als man denkt“, erklärte der Geschäftsleiter.