Der Krieg im Nahen Osten rückt ein Thema wieder ins Zentrum, das viele bereits nach dem Schock, den der Angriff Russlands auf die Ukraine im Jahr 2022 ausgelöst hat, wieder vernachlässigt haben: die Abhängigkeit von Energieimporten und die Verletzlichkeit moderner Volkswirtschaften. Damals lösten explodierende Gaspreise, unsichere Lieferketten und politische Spannungen einen regelrechten Weckruf aus – für Regierungen ebenso wie für Haushalte und Unternehmen.
Energieeffizienz wurde plötzlich vom abstrakten Klimaziel zur konkreten Notwendigkeit. Heute wirkt vieles davon wie ein Déjà-vu. Erneut sorgen geopolitische Verwerfungen für Unsicherheit auf den Energiemärkten und rücken Fragen der Versorgungssicherheit, Leistbarkeit und damit des effizienteren Energieeinsatzes in den Fokus. Gebäude spielen gerade beim Letzteren eine Schlüsselrolle. Denn ein erheblicher Teil des gesamten Energieverbrauchs entfällt auf Heizung, Kühlung und Warmwasser.
Das Einsparungspotenzial im Gebäudesektor ist enorm, aber gleichzeitig auch sehr komplex: bessere Dämmung, effizientere Heizsysteme, der Einsatz erneuerbarer Energien klingt zwar einfach, in der Umsetzung ist es aber eine Kraftanstrengung. Es sind aber letztlich Maßnahmen, die nicht nur Emissionen reduzieren, sondern auch die Abhängigkeit von volatilen Märkten verringern. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Thema Nachhaltigkeit im Gebäudesektor eine neue Dringlichkeit.
Der Blick auf aktuelle Konflikte zeigt: Die nächste Energiekrise kommt nicht überraschend. Die Frage ist nur, wie gut man auf sie vorbereitet ist. Dabei hat Österreich noch immer ein enormes Potenzial beim Ausbau erneuerbarer Energie, zeigt eine Studie des Austrian Institute of Technology (AIT) im Auftrag des Klima- und Energiefonds. Insbesondere bei der Photovoltaik liegt der Großteil der realisierbaren Potenziale auf Dächern, Fassaden sowie auf bereits versiegelten oder vorbelasteten Flächen wie Betriebsarealen, Parkplätzen und Infrastrukturanlagen.
Flächenschonende Nutzung
Die tatsächliche Realisierbarkeit des Ausbaus erneuerbarer Energie ist durch soziale, regulatorische, infrastrukturelle und ökologische Faktoren begrenzt, zeigt die AIT-Untersuchung „Erneuerbare Energiepotenziale in Österreich für 2030 und 2040“. Das technisch verfügbare Potenzial bei Photovoltaik liegt in Österreich bei etwa 1.190 Terawattstunden pro Jahr (TWh/a), wobei allein die technisch nutzbaren Dach- und Fassadenflächen 188 TWh/a und die versiegelten Freiflächen 176 TWh/a ermöglichen würden. Dem steht allerdings ein Bruchteil des realisierbaren Potenzials zwischen rund 18 und 24 TWh/a für 2030 und 32 bis 51 TWh/a für 2040 gegenüber. Zur Orientierung: Im Jahr 2024 hatte die Photovoltaik 7,6 TWh im Jahr produziert.
Vor allem eine flächenschonende Nutzung würde einen substanziellen Ausbau bei vergleichsweise hoher Akzeptanz und geringeren Nutzungskonflikten ermöglichen, heißt es weiter. Gleichzeitig wird aber darauf hingewiesen, dass ein weiterer Ausbau der erneuerbaren Energien – vor allem von Photovoltaik und Windenergie – zwingend mit einer konsequenten Erweiterung und einer Weiterentwicklung der Stromnetze sowie mit zusätzlichen Speicher- und Flexibilitätsoptionen verknüpft sein muss, um die fluktuierende Erzeugung systemverträglich integrieren zu können.
Und auch im Wärmesektor kommt Gebäuden und Infrastruktur eine zentrale Bedeutung zu: Die Nutzung von Umwelt- und Abwärme, oberflächennaher Geothermie sowie weiterer erneuerbarer Wärmequellen hängt wesentlich vom Sanierungsstand der Gebäude, von niedrigen Systemtemperaturen und vom gezielten Ausbau effizienter Nah- und Fernwärmenetze ab. Eine integrierte Planung von Gebäuden, Energie- und Netzinfrastruktur ist damit ein zentraler Hebel für eine effiziente und sozial verträgliche Energiewende, betonen die Studienautoren.
Energiewende bleibt am Tapet
Dass die Energiewende längst kein abstraktes Zukunftsthema mehr ist, sondern als ein zentraler wirtschaftlicher Faktor gesehen wird, zeigte auch eine Onlinediskussion von Experten bei „ImmoLive“. Denn steigende Energiepreise, regulatorischer Druck und neue ESG-Anforderungen verändern die Spielregeln am Markt. Auch wenn im Zuge der Vorgaben um die Nachhaltigkeitsberichterstattung nun etwas Ernüchterung eingetreten sei, verliere das Thema Nachhaltigkeit und Dekarbonisierung nicht an Stellenwert, betonte Marc Guido Höhne, Nachhaltigkeitsexperte des Beratungsunternehmens Delta. „Die steigende CO2-Besteuerung, die nicht ausgesetzt wird, zwingt die Unternehmen dazu, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen“, so Höhne. Und die aktuelle geopolitische Entwicklung verstärke den Willen zur Autarkie bzw. einer noch stärkeren Dekarbonisierung.
Allerdings verlaufe die Umsetzung nach wie vor schleppend. „Wir haben beim Immobilienbestand immer noch eine Sanierungsquote von weniger als 1,5 Prozent – und damit weit weg von den angepeilten 3 Prozent“, sagt Höhne. Gleichzeitig betonte er, dass man gar nicht die Unternehmen hätte, um den angepeilten Zielwert zu erreichen. Man müsse sich mit einem optimalen Einsatz von Energiesystemen auseinandersetzen und vielleicht sogar auf einen Mix setzen. Was viele nicht verstehen: „Es gibt nicht die Checkliste mit den zehn Punkten, die ich abhaken kann, um zum idealen Energiesystem zu kommen“, erklärte Höhne. Vielmehr komme es auf den konkreten Anwendungsfall und eine konsequente Kosten-Nutzen-Analyse an.
Beim Thema Nachhaltigkeit sei es immer ein Zusammenspiel zwischen der Gebäudehülle und der Technik, wobei aber die Technik einen wesentlichen Einfluss auf die Energieeffizienz hat, betonte Michael Csiszar vom Consulter Cushman & Wakefield. Allerdings: „Wenn die Hülle schlecht ist, dann kann ich das beste technische System hinstellen, das Gebäude wird immer energieintensiv bleiben“, so Csiszar. Zudem könne in der Regel aber die Technik viel schneller und kostengünstiger verändert werden als die Gebäudehülle. Das bestätigt auch Höhne, der für eine vernünftige Untersuchung des Gebäudezustands plädiert, um zum Beispiel den Lebenszyklus der Energieanlage zu eruieren. Er schätzt, dass 40 bis 50 Prozent der Gebäude gar nicht thermisch saniert werden müssten, sondern durch andere geeignete Maßnahmen das Auslangen beim Energieverbrauch finden könnten. Eine 100-prozentige Energieeffizienz sollte dabei ausgeblendet werden.
„Ich glaube, dass die Energieeffizienz am Ende auch ein Stück weit überbewertet wird“, so Höhne. Denn im Zuge einer thermischen Sanierung werde auch „graue Energie“, die unter anderem zur Herstellung und den Transport von Baustoffen sowie die Entsorgung benötigt wird, freigesetzt, die man eigentlich mitberücksichtigen sollte.
Zertifizierungen gefragt
Den Stellenwert der Nachhaltigkeit im Gebäudesektor zeigt auch der Standard „klimaaktiv“, der zu den führenden Zertifikaten für nachhaltiges Bauen und Sanieren in Europa zählt. Bis Ende 2025 wurden insgesamt 2.163 Gebäude nach dem anspruchsvollen Gütesiegel bewertet und zertifiziert, bis Ende März 2026 bereits 2.250. Allein im Jahr 2025 erhielten 363 Gebäude die begehrten „klimaaktiv“-Zertifikate in Gold, Silber oder Bronze. Dies entspricht einem Gesamtzuwachs von knapp 20 Prozent.
Der Großteil der 2025 zertifizierten Sanierungen und Neubauten entfällt auf Mehrfamilienhäuser: Insgesamt wurden 242 großvolumige Wohngebäude mit mehr als 600.000 m² Bruttogeschoßfläche nach dem „klimaaktiv“-Gebäudestandard qualitätsgeprüft. Diese Fläche entspricht in etwa 6.400 durchschnittlichen Wohneinheiten. Die gesamte Bruttogrundfläche der Gebäude, die bis Ende 2025 als klimaaktiv Gold, Silber oder Bronze zertifiziert wurden, beträgt rund 6,4 Millionen m². Zum Vergleich: Diese Fläche ist mehr als zweieinhalbmal so groß wie die gesamte Seestadt Aspern in Wien.
„Nachhaltigkeit ist neue Währung“
Dass nachhaltiges Wohnen in Österreich längst kein Nischenthema mehr ist, zeigte auch eine Umfrage im Auftrag von Raiffeisen Immobilien Österreich aus dem Vorjahr. Demnach ist es für rund zwei Drittel der Bevölkerung wichtig, in einem energieeffizienten Gebäude zu leben. Besonders stark ausgeprägt ist dieser Wunsch bei jungen Erwachsenen, doch auch ältere Generationen zeigen hohe Zustimmungswerte. Diese Haltung spiegelt sich zunehmend im Kaufverhalten wider: Viele Interessenten sind bereit, für ökologische Ausstattungen wie Solaranlagen oder Wärmepumpen sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr mehr zu bezahlen. Nachhaltigkeit entwickelt sich damit vom Zusatzmerkmal zu einem entscheidenden Faktor bei Immobilienentscheidungen.
Gleichzeitig zeigt sich, dass Investitionen in Energieeffizienz auch wirtschaftlich attraktiv sind. Maßnahmen wie Dämmung, moderne Heizsysteme oder Photovoltaik senken nicht nur laufende Kosten, sondern steigern auch den Immobilienwert. Energieeffiziente Gebäude erzielen bessere Verkaufspreise und lassen sich schneller vermarkten. Vor allem jüngere Käufer treiben diesen Trend voran und sind eher bereit, für nachhaltige Bauweise und gute Infrastruktur höhere Preise zu akzeptieren. Dadurch gewinnen insbesondere Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung an Wettbewerbsfähigkeit.
„Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit gehören heute zusammen – und wer das erkennt, profitiert doppelt“, betont Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich. Er betont, dass energieeffiziente Gebäude bessere Verkaufspreise und kürzere Vermarktungszeiten erzielen. Wer in Dämmung, Heizungstausch oder Photovoltaik investiert, steigert den Wert seiner Immobilie – und senkt gleichzeitig die laufenden Kosten. „Nachhaltigkeit ist die neue Währung am Immobilienmarkt“, ergänzt Co-RIÖ-Sprecher Peter Mayr.
