Seit Ende Februar hält der Irankrieg die Welt in Atem, und die wirtschaftlichen Folgen sind bereits deutlich spürbar. Welche Auswirkungen wird dieser Konflikt auf die Immobilienbranche haben?
Karl-Maria Pfeffer: Auf globaler Ebene wirken derzeit zwei gegenläufige Entwicklungen: Einerseits treiben stark gestiegene Energiekosten die Inflation und erhöhen damit Bau- und Finanzierungskosten. Andererseits verliert die Golfregion als bisher bedeutender Zielmarkt für internationale Immobilieninvestitionen an Sicherheit, wodurch Kapital in stabilere Märkte umgelenkt werden könnte. Für Österreich überwiegen kurzfristig die inflationären Effekte – insbesondere steigende Baukosten und potenziell höhere Zinsen. Ob sich daraus insgesamt eine negative oder möglicherweise auch stabilisierende Entwicklung ergibt, lässt sich derzeit noch nicht abschließend beurteilen. Klar ist jedoch: Die Auswirkungen werden sich in naher Zukunft deutlich zeigen.
Das Interesse ausländischer Investoren am österreichischen Immobilienmarkt ist seit einiger Zeit rückläufig. Worin sehen Sie die Gründe dafür?
Pfeffer: Der Rückgang des ausländischen Interesses ist in erster Linie auf die Zinsanhebungen seit 2022 zurückzuführen, die Immobilieninvestitionen weniger attraktiv gemacht haben. Investoren agieren seither deutlich vorsichtiger, auch wenn zuletzt wieder etwas mehr Bewegung in den Markt kommt. Aktuell werden vor allem Objekte gehandelt, die entweder bereits länger am Markt sind oder höhere Renditen bieten. Insgesamt bleibt die Marktaktivität jedoch deutlich unter dem Vorkrisenniveau, und eine rasche Rückkehr dorthin ist derzeit nicht absehbar. Die Entwicklung verläuft spürbar flacher.
Sie kennen als Developer alle Segmente des Marktes sehr genau. Viele Marktteilnehmer hoffen, dass die Talsohle im österreichischen Wohnimmobilienmarkt bereits durchschritten ist. Wie schätzen Sie die aktuelle Lage ein?
Pfeffer: Die aktuelle Krise wurde maßgeblich durch die bereits erwähnte abrupte Straffung der Geldpolitik und den starken Zinsanstieg ausgelöst. In der Folge sind die Gestehungskosten für Wohnraum weiter gestiegen und auch die Grundstückspreise haben angezogen. Unter diesen Rahmenbedingungen lassen sich Neubauwohnungen kaum mehr unter 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter realisieren. Gleichzeitig müssen Entwickler entsprechende Risikoaufschläge einkalkulieren, um Projekte wirtschaftlich tragfähig umzusetzen. Dieses insgesamt hohe Preisniveau stellt sowohl Endkunden als auch die gesamte Branche vor erhebliche Herausforderungen.
Sie haben vor einigen Jahren mit dem „Anton“-Projekt im Wiener Stadtviertel Neu Marx eine Wohnimmobilie mit über 70 Wohnungen realisiert. Würden Sie so ein Projekt heute noch einmal machen?
Pfeffer: Grundsätzlich ja – vorausgesetzt, wir verfügen über ein geeignetes Grundstück. Ein spekulativer Zukauf am Markt kommt derzeit allerdings kaum infrage, da die hohen Einstiegskosten in Kombination mit gestiegenen Gestehungskosten erhebliche Absatzrisiken mit sich bringen. Grundsätzlich gilt aber: Wohnraum wird nicht billiger, wir rechnen weiterhin mit steigenden Preisen – allerdings mit deutlich geringerer Dynamik als noch vor dem Nahostkonflikt erwartet. Ein Teil des Kostendrucks wird durch effizientere Grundrisse und kleinere Wohneinheiten abgefedert. So liegt die Wohnfläche von Drei-Zimmer-Wohnungen heute häufig nur noch bei rund 70 Quadratmetern. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Lange Zeit waren Vorsorgewohnungen gefragt – derzeit scheint die Nachfrage jedoch nachzulassen. Woran liegt das?
Pfeffer: Nach der Boomphase ist eine gewisse Marktsättigung eingetreten. Vorsorgewohnungen basieren typischerweise auf einer Kombination aus laufenden Mieterträgen und erwarteten Wertsteigerungen. Verschiebt sich dieses Verhältnis zugunsten der Mietrendite, verliert das Produkt an Attraktivität. Aktuell stehen bei vielen Investoren weniger Renditeüberlegungen im Vordergrund als vielmehr Sicherheitsaspekte. Der Fokus hat sich spürbar vom Veranlagungsgedanken hin zur Vermögenssicherung verschoben.
Ein Sorgenkind der Branche ist der Bereich Gewerbe-immobilien. Hohe Kreditausfallsquoten sowie schwierige Finanzierungen haben tiefe Spuren hinterlassen. Steckt der Markt in einer strukturellen Krise?
Pfeffer: Der Markt ist selektiver geworden. Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten werden derzeit weniger Projekte entwickelt und realisiert. Zudem handelt es sich um einen nachlaufenden Markt, da Mietanpassungen nur zeitverzögert erfolgen. Insbesondere am Wiener Büromarkt ist seit Längerem ein intensiver Verdrängungswettbewerb zu beobachten, der zuletzt weiter zugenommen hat. Neue Projekte haben vor allem dann Erfolg, wenn sie qualitativ überzeugen oder im Premium-Segment positioniert sind. Dagegen verlieren Objekte, die bereits lange am Markt sind, zunehmend an Attraktivität.
Ab Juli 2026 wird die Finanzierung von Gewerbeimmobilien durch regulatorische Vorgaben weiter verteuert. Die Aufsicht erhöht schrittweise die Kapitalpuffer für Banken. Welche Auswirkungen erwarten Sie?
Pfeffer: Ich sehe diese Entwicklung pragmatisch. Wir sind stets mit einer soliden Eigenkapitalbasis in unsere Projekte gegangen und verfügen über eine entsprechend stabile Kapitalausstattung. Genau das wird künftig branchenweit entscheidend sein. Mit steigenden Risiken und Unsicherheiten wächst die Bedeutung eines höheren Eigenkapitalanteils. Gleichzeitig gilt jedoch, dass auch die Renditen auf Eigenkapital realistisch bleiben müssen – überzogene Erwartungen sind hier fehl am Platz. Entscheidend ist letztlich, nachhaltig tragfähige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften. Das ist uns in den vergangenen Jahren gelungen und bleibt auch künftig unser Anspruch.
Karl-Maria Pfeffer
„Es war uns ein Anliegen zu zeigen, wie ein zeitgemäßes Büro im Jahr 2026 aussehen kann.“
Im vergangenen Jahr sind Sie in Ihre neue, selbst entwickelte Unternehmenszentrale in Neu Marx eingezogen. Wie fühlt es sich an, ein Gebäude zu nutzen, das man selbst geplant und realisiert hat?
Pfeffer: Hervorragend. Wir sind im Juli bei hochsommerlichen Temperaturen eingezogen, und dennoch war das Raumklima durchgehend angenehm – ganz ohne klassische Klimaanlage. Das Gebäude ist klimaneutral konzipiert. Möglich wird das unter anderem durch thermische Bauteilaktivierung: In den Betonkernen verlaufende Leitungen ermöglichen ein effizientes Heizen und Kühlen. In die Planung ist entsprechend viel Zeit geflossen – nun profitieren wir im täglichen Betrieb davon. Darüber hinaus war es uns ein Anliegen, als Immobilienentwickler zu zeigen, wie ein zeitgemäßes Büro im Jahr 2026 aussehen kann. Ein Konzept auf dem Papier zu sehen, ist das eine – es tatsächlich zu erleben, etwas anderes. Deshalb öffnen wir unsere Räumlichkeiten auch regelmäßig für Veranstaltungen, um diese Qualitäten erlebbar zu machen.
Apropos Büro – mit der Corona-Pandemie hat sich das Homeoffice stark verbreitet und ist für viele Unternehmen zum festen Bestandteil der Arbeitswelt geworden. Beeinflusst dieser Trend den Markt noch?
Pfeffer: Das Pendel schlägt nun wieder etwas in die andere Richtung aus. Unternehmen wollen ihre Mitarbeiter wieder mehr ins Büro holen. Gerade Betriebe mit hoher Innovations- und Veränderungsdynamik sind auf persönliche Interaktion angewiesen – sie ist ein zentraler Bestandteil von Unternehmenskultur, Transformation und Innovation. Dies kann man nicht digitalisieren. Gleichzeitig stellt diese Entwicklung viele Unternehmen vor Herausforderungen, insbesondere im Umgang mit veränderten Arbeitsgewohnheiten. Moderne und qualitativ hochwertige Büroflächen können hier einen Anreiz bieten, wieder häufiger ins Büro zurückzukehren – vor allem dann, wenn die Arbeitsumgebung attraktiver ist als das Homeoffice.
2025 war für die Immobilienbranche erneut ein herausforderndes Jahr, wenngleich mit ersten Lichtblicken. Wie hat sich RPHI in diesem Umfeld entwickelt?
Pfeffer: Wir blicken insgesamt auf ein sehr gutes Geschäftsjahr zurück. In Österreich war es vor allem durch die Inbetriebnahme unseres Studentenheims im Stadtquartier Wien Arena geprägt, das auf sehr starke Nachfrage stößt und faktisch voll ausgelastet ist. Anfang September haben wir im selben Gebäude zudem unsere Serviced Apartments eröffnet, die bereits in der Anlaufphase an einzelnen Tagen eine Vollauslastung erreicht haben. Für uns war der Umzug in ein neues, modernes Büro, das ebenfalls Teil des Projekts ist, das Highlight des Jahres.
Wie groß ist das Portfolio der RPHI?
Pfeffer: Unsere Assets under Management liegen derzeit bei rund 400 bis 500 Millionen Euro. Der Fokus liegt auf Österreich sowie ausgewählten Märkten in Osteuropa – Rumänien, Bulgarien, Ungarn, die Slowakei und die Ukraine. Dabei verfolgen wir keine klassische Länderstrategie, sondern konzentrieren uns gezielt auf Hauptstädte. Wie erwähnt sind im Vorjahr das Studentenheim sowie die Serviced Apartments dazugekommen. Im kommenden Jahr wird unser Portfolio insbesondere in Bulgarien weiter wachsen: In Sofia realisieren wir mit den „Forest Offices“ das erste Gebäude eines Premium-Büroprojekts mit rund 15.000 Quadratmetern Nutzfläche. In dieses Flagship-Projekt investieren wir einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Das Marktinteresse ist bereits in der Bauphase hoch – rund 40 Prozent der Flächen sind vorverwertet. Insgesamt verfügen wir in Sofia bereits über rund 32.000 Quadratmeter an Büroflächen, die zu über 95 Prozent vermietet sind.
Gelingt der Know-how-Transfer in solche Märkte?
Pfeffer: Ja, absolut. Das Projekt in Sofia zeigt sehr deutlich, dass unser Qualitätsanspruch auch international funktioniert. Das Gebäude wäre in dieser Form auch in Wien ein Vorzeigeprojekt. Die technische Ausstattung erfüllt modernste ökologische und funktionale Standards. So ist das Gebäude unter anderem vollständig barrierefrei geplant und bereits auf mögliche Zertifizierungen – etwa nach der EU-Taxonomie oder LEED – vorbereitet.
Planen Sie derzeit auch Verkäufe aus Ihrem Portfolio?
Pfeffer: Wir sind gut aufgestellt und stehen nicht unter Verkaufsdruck. Der letzte größere Verkauf war 2024 das European Handball House in Wien mit rund 6.000 Quadratmetern Nutzfläche. Mit diesem Forward-Deal mit dem Europäischen Handballverband (EHF) konnten wir eine Transaktion abschließen, obwohl der Markt zu diesem Zeitpunkt nahezu zum Stillstand gekommen war. Unsere Portfolio-Strategie ist bewusst eine gemischte: Wir entwickeln Projekte, halten einen Teil im Bestand und verkaufen selektiv, wenn die Preisvorstellungen attraktiv sind.
In der Slowakei wurde kürzlich mit dem Umbau des denkmalgeschützten Palais Esterházy im Zentrum von Bratislava begonnen. Wie ist der aktuelle Stand?
Pfeffer: Es handelt sich um ein sehr anspruchsvolles Projekt, das wir einst von einem Kunden der Raiffeisen Bank International übernommen haben. Die Lage ist hervorragend, allerdings waren umfangreiche vorbereitende Maßnahmen notwendig. Von Beginn an war klar, dass das Projekt viel Zeit und Planung erfordert. Eine zentrale Herausforderung war etwa die Zufahrt zur Liegenschaft: Diese wurde letztlich über einen Tunnel unter der historischen Stadtmauer samt Liftanlagen gelöst und genehmigt. Nach einer mehrjährigen Entwicklungs- und Genehmigungsphase sind wir nun in die Umsetzungsphase eingetreten. Im Palais entstehen künftig 19 Eigentumswohnungen, die wir anschließend vermarkten werden.
In Ihrer Nachbarschaft in Neu Marx wartet man weiterhin auf die geplante Wien Arena, die neue Eventhalle der Stadt Wien. Gleichzeitig planen Sie dort auch ein Hotelprojekt. Wie geht es da weiter?
Pfeffer: Wir beobachten das Projekt sehr genau. Es gibt ein Konsortium, das das PPP-Vorhaben umsetzen möchte, sowie einen gültigen Gemeinderatsbeschluss. Gleichzeitig bestehen weiterhin politische Diskussionen über Nutzung und konkrete Ausgestaltung. Offiziell wird weiterhin das Ziel verfolgt, die Veranstaltungshalle bis zum Jahr 2030 fertigzustellen. Dieses Zeitfenster halten wir allerdings für ambitioniert. Für uns ist entscheidend, dass das Projekt grundsätzlich in Umsetzung kommt – ob ein Jahr früher oder später ist dabei zweitrangig.
Ist es denkbar, dass die Wien Arena überhaupt nicht kommt?
Pfeffer: Theoretisch ist vieles denkbar, praktisch halte ich dieses Szenario jedoch für wenig wahrscheinlich. Wien benötigt eine moderne Veranstaltungshalle, und es ist bereits sehr viel Planung, Zeit und politisches Kapital in das Projekt geflossen. Ein vollständiger Neustart wäre daher überraschend. Man kann sagen: Gut Ding braucht manchmal Weile.
Wie ist Ihre Einschätzung für den weiteren Verlauf des Immobilienjahres?
Pfeffer: Wir hoffen, dass sich der Markt wie vielfach erwartet weiter stabilisiert und nicht durch geopolitische Unsicherheiten erneut gebremst wird. Gleichzeitig gehen wir davon aus, dass sich die Erholung weiter verzögert und der Markt vorerst seitwärts tendiert. 2026 wird voraussichtlich noch kein Jahr eines Aufschwungs. Unser Blick richtet sich daher eher auf die mittelfristige Entwicklung: Wenn 2026 die Basis für Stabilität schafft, könnte 2027 wieder in einen Wachstumszyklus führen.
