Klimawandel auf dem Immobilienmarkt

„Wir sehen die Preiskorrekturen am österreichischen Wohnimmobilienmarkt als abgeschlossen an“, sagt Gunter Deuber, Leiter von Raiffeisen Research, bei einer Studienpräsentation in Salzburg. Dass die Vergabe von Immobilienkrediten wieder steigt, allerdings von einem deutlich niedrigeren Niveau, führt der Raiffeisen-Ökonom unter andere auf Gewöhnungseffekte an das Preis- und Zinsniveau, aber auch auf gestiegene Einkommen zurück. Zudem habe allgemein das Interesse an Sachwerten wieder zugenommen. 

Die Wohnbauinvestitionen sind in Österreich teilweise drastisch eingebrochen, analysiert Deuber. Der Neubau, und damit ein Teil der Bauwirtschaft, befindet sich weiterhin im Krisenmodus. Es gäbe zu wenige Neubauaktivitäten und Baugenehmigungen. Insbesondere der gewerbliche Immobiliensektor, etwa das klassische Bürosegment oder der gewerbliche Wohnimmobilienbereich, agiere in einem schwierigen Umfeld, in dem Refinanzierungen anstehen und Bewertungen unter Druck sind. 

Dazu komme auch ein weiterhin leicht restriktives Finanzierungsumfeld, das perspektivisch durch Anhebung der Zinsen noch restriktiver werde. Im Juni und nun auch im September hob die Europäische Zentralbank (EZB) den für Sparer und Banken wichtigen Einlagenzins in zwei Schritten von 2,0 auf 2,5 Prozent an. Ein weiterer Zinsschritt wird für den Dezember erwartet. Darüber hinaus seien die Kapitalmarktzinsen sehr stark gestiegen, erinnert Deuber. Dennoch habe man „den ganz großen Zinsschock vor allem auf der variablen Seite“ hinter sich. Die EZB ist vom Zinsgipfel in Höhe von 4 Prozent in den Jahren 2024/25 herabgestiegen. „Die Kreditvergabe erholt sich, aber von moderaten Niveaus. Sie ist volumensmäßig immer noch 20 bis 30 Prozent unter den normalen Niveaus vor der letzten Korrektur“, so Deuber.

Rückgang bei Neubau

Nach einer leichten Erholung des Wohnungsneubaus im Jahr 2026 wird im kommenden Jahr erneut mit einem Rückgang gerechnet. Für heuer prognostizieren Branchenvertreter österreichweit rund 30.900 fertiggestellte Wohneinheiten. Damit liegt die Zahl zwar über jener der vergangenen Jahre, bleibt aber deutlich hinter dem Rekordwert von 2022 zurück. Damals wurden rund 46.500 Wohneinheiten fertiggestellt, so der Fachverband der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich. Um in Österreich schneller mehr leistbaren Wohnraum schaffen zu können, müssten nach Ansicht von Vertretern der Immobilienbranche die Verfahren deutlich beschleunigt werden, denn der Bedarf an Wohnraum sei nach wie vor hoch. „Es dauert aber immer länger, bis Wohnungen auf den Markt kommen“, kritisiert Andreas Köttl, Präsident der Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE).

Laut einer Umfrage der Vereinigung unter ihren Mitgliedern dauert es aktuell durchschnittlich rund fünfeinhalb Jahre, bis ein Wohnbauprojekt umgesetzt ist. Dabei nimmt ein Widmungsverfahren im Schnitt knapp 35 Monate in Anspruch, das Bewilligungsverfahren weitere rund 21 Monate und das Einspruchsverfahren noch einmal rund 11 Monate. Auch im Büro-Immobilienbereich und im sonstigen gewerblichen Bereich sind die Verfahren laut der Erhebung durchschnittlich rund 40 bzw. rund 55 Monaten lang. Dieses langsame Tempo sorgt für höhere Risiken für die Entwickler und letztendlich auch höhere Kosten, so Köttl.

Trotz der etwas verbesserten Großwetterlage ortet Matthias Reith, Immobilienexperte bei Raiffeisen Research, „einen Klimawandel“ am Immobilienmarkt: „Nicht nur die Sommer wie damals dürften wohl der Vergangenheit angehören, sondern auch die hohen Preisanstiege am Immobilienmarkt“, betont Reith. Österreich hatte einen der längsten Immobilienzyklen Europas mit zum Teil zweistelligen Preiswachstumsraten, der nach einer langen Nullzinsphase mit dem steilen Zinsanstieg endete. Zwischen Ende 2022 und Ende 2024 sanken die Immobilienpreise in Österreich in Summe um 5,3 Prozent.

Preise ziehen an

Anfang 2025 nahm der Markt schließlich wieder Fahrt auf. Wohneigentum ist im Vorjahr um 1 Prozent teurer geworden. Diese Trendwende setzte sich auch heuer fort. Trotz gestiegener Zinsen und Unsicherheit wurde Wohneigentum heuer auch im zweiten Quartal teurer. Nach einem Plus im ersten Quartal von 1,1 Prozent auf Quartalsebene zogen die Preise im zweiten Quartal österreichweit um 0,7 Prozent weiter an. Im gesamten ersten Halbjahr sind damit Wohnungen und Häuser um 1,8 Prozent teurer geworden, geht aus dem OeNB-Wohnimmobilienindex hervor.

„Mit den nun veröffentlichten Preisdaten ist klar: Der heimische Immomarkt hat im ersten Halbjahr keine neuerliche Vollbremsung hingelegt, sondern trotz Irankriegs einen Gang höher geschaltet – auch wenn die Dynamik in zweiten Quartal verglichen mit dem ersten Quartal etwas gesunken ist“, sagt Reith. Damit liegen die Immobilienpreise nur mehr 1,5 Prozent unter dem bisherigen Preishoch, das im dritten Quartal 2022 als Schlusspunkt eines 17 Jahre andauernden Steigflugs erreicht worden ist.

Sicherlich spielen beim fortgesetzten Preisanstieg auch Vorzieheffekte eine Rolle. Die vor zwei Jahren eingeführte temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf endete mit dem 1. Juli 2026. „Das hat bei dem einen oder anderen potenziellen Immobilienkäufer den Entscheidungsprozess beschleunigt“, ist sich Reith sicher. In dieses Bild passt, dass im zweiten Quartal österreichweit Immobilienkredite im Ausmaß von immerhin 5,4 Mrd. Euro vergeben worden sind. Das ist ein Zuwachs von
40 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Allein im Juni lag die Neukreditvergabe bei 2,0 Mrd. Euro – so viel wie zuletzt im Juli 2022.

Zwar könnten gestiegene bzw. weiter steigende Zinsen den Preisauftrieb im zweiten Halbjahr schließlich doch noch bremsen. Doch selbst dann dürften Wohnimmobilien heuer mit einem Plus von 2,5 Prozent schneller teurer werden als im Vorjahr (+1,0 Prozent). Mit ähnlichen nominalen Preisanstiegen in Höhe von rund 2,5 Prozent sei auch 2027 und 2028 zu rechnen, so Reith.

Kompromisse gefragt

Einer der teuersten und schwierigsten regionalen Immobilienmärkte in Österreich ist jener des Bundeslands Salzburg, wie eine aktuelle Analyse von Raiffeisen Research zeigt. „Der Wunsch nach Eigenheim ist in Salzburg nach wie vor ungebrochen groß. Wer sich jedoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, muss mittlerweile bereit sein, Kompromisse einzugehen“, sagt Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg, bei der Studienpräsentation. Der Salzburger Marktführer feiert heuer sein 35-jähriges Firmenjubiläum und kann damit auf eine lange Expertise zurückschauen. 

Nicht nur auf der Käuferseite wurden Abstriche hinsichtlich Lage, Ausstattung oder Größe gemacht, auch auf der Verkäuferseite war zuletzt eine Sensibilisierung im Hinblick auf die Preisfindung beobachtbar, schildert Mayr. Die Immobilienverkäufe seien in Salzburg – ähnlich dem Bundesschnitt – um etwa 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. „Im ersten Halbjahr 2026 wurden im Bundesland Salzburg nur mehr rund 1.870 Immobilientransaktionen verzeichnet“, so Mayr.

„Gerade ältere Büroimmobilien, bei denen der Standort, die Ausstattung und die Infrastruktur nicht optimal sind, haben es schwer, neue Mieter oder Eigentümer zu finden. Sehr gefragt hingegen sind kleine Räumlichkeiten, in denen die Gebäudestruktur und die zeitliche Nutzung flexibel gestaltet werden kann, sogenannte Coworking Spaces,“ so Mayr. Äußerst schwierig sei aktuell die Situation für Einzelhandel und Gastronomie. Man müsse abwarten, wie sich die Lage aufgrund des Wegfalles der verschiedenen Zugeständnisse wie Steuererleichterungen und Mietstundungen weiter entwickeln werde. 

Hotspots in Salzburg

Die Nachfrage-Hotspots im Bundesland liegen ganz klar im Zentralraum. „Zulauf erfahren weiterhin – neben der Stadt Salzburg – der Speckgürtel rund um die Stadt Salzburg, also der Flachgau und der Tennengau“, berichtet Mayr. Zudem gehe der Trend aufgrund der Leistbarkeit aktuell in Richtung Mietwohnungen. Ein Quadratmeter eines Salzburger Einfamilienhauses kostete heuer im zweiten Quartal im Schnitt 6.658 Euro, ein Plus von 0,9 Prozent im ersten Halbjahr. Der Immobilienmarkt in Salzburg ist damit innerhalb Österreichs der drittteuerste. Nur in Wien und Tirol müssen Hauskäufer noch tiefer in die Tasche greifen. 

Der Gegenwind der letzten Jahre ist allerdings auch am Salzburger Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergegangen. Das Thema der Leistbarkeit war seit der Rückkehr der Zinsen ein Wettbewerbsnachteil für das hochpreisige Salzburg. In der Spitze sind die Preise im Salzburger Land um knapp 8 Prozent gesunken und damit um mehr als in vielen anderen, preisgünstigeren Bundesländern. „Trotz angespannterer Leistbarkeit dürfte der teure Salzburger Immobilienmarkt noch teurer werden“, erwarten die beiden Raiffeisen Research-Experten Gunter Deuber und Matthias Reith.

Der Bedarf an Wohnraum in Salzburg steigt in den nächsten Jahren, wenn auch langsamer. 2035 dürfte das Bundesland knapp 5.300 Haushalte mehr zählen als heute. Gleichzeitig ist die Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, äußerst begrenzt. Bauland ist nur in Wien ein noch knapperes Gut. Im gesamten Bundesland ist die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren stärker gestiegen als das Angebot. Das gilt insbesondere für die Landeshauptstadt, wo jetzt schon 27 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner fehlen. Nur in einigen Bezirken Wiens mangelt es noch mehr an Wohnraum.“