Nach einer Phase hoher Finanzierungskosten und großer Unsicherheit am Immobilienmarkt rücken Vorsorge- und Anlagewohnungen wieder stärker in den Fokus privater Anleger. Weniger Neubau, mehr Zuzug in die Ballungsräume, vor allem nach Wien, und die hohe Nachfrage am Mietmarkt sprechen aus Sicht der Immobilienbranche für die Attraktivität von Wohneigentum.
Wann sich ein Kauf rechnet, hängt allerdings nicht nur von der Lage und der erzielbaren Miete ab, sondern auch vom Kaufpreis, den laufenden Kosten und der Finanzierung. Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung (RVW), betont, dass heute eine Vorsorgewohnung mehr können müsse, als klein und vermietbar zu sein. Neben einer guten Verkehrsanbindung spielen vor allem die Ausstattung und die Energieeffizienz zunehmend eine Rolle. „Die Vermietbarkeit ist einer der wesentlichen Werttreiber einer Vorsorgewohnung“, sagt Weinberger-Fritz, die auf 20 Jahre Markterfahrung zurückblickt. Hinzu kommen steuerliche Effekte und die langfristige Wertentwicklung.
Die aktuelle Knappheit am Wohnungsmarkt eröffne privaten Anlegern neue Chancen, ist sie überzeugt. Eine klassische Vorsorgewohnung habe in der Regel eine Größe von 35 bis 65 m2 und wird zu Vermietungszwecken erworben. Dabei sollte nicht vergessen werden: „Die Vorsorgewohnung schafft Mietraum. Das ist ja ganz wichtig“, so Weinberger-Fritz unter Hinweis auf die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Wien.
Die Bruttorendite bezifferte die Immobilienexpertin mit bis zu 3,5 Prozent vor Abzug der Kosten, etwa für Instandhaltung. „Aber, was spannend ist, ist der steuerliche Aspekt, der bei einer Vorsorgewohnung dazukommt. Dieser hängt aber von den persönlichen Einkommensverhältnissen ab, also zum Beispiel, in welcher Progressionsstufe man sich befindet“, so Weinberger-Fritz. Dazu kann auch noch eine mögliche Wertsteigerung hinzukommen. In den vergangenen 15 Jahren war diese enorm, prognostizieren lasse sie sich aber kaum.
„Lage, Grundriss und Vermietbarkeit“
Für Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP Immobilien, kommt die Anlagewohnung „aus den richtigen Gründen“ zurück. Während vor wenigen Jahren nahezu jedes Gespräch beim Thema Zinssatz geendet hat, gehe es heute wieder stärker um Lage, Grundriss und Vermietbarkeit. Gleichzeitig werde die Knappheit am Wohnungsmarkt immer deutlicher.
„In der Krise wurden viele Projekte gar nicht erst gestartet. Diese Wohnungen fehlen jetzt und in den nächsten Jahren. Gleichzeitig wächst Wien weiter. Für jemanden, der langfristig vermieten möchte, ist das eine sehr stabile Ausgangslage“, so Unger. Sein Rat an Erstkäufer: „Denken Sie in Jahrzehnten, nicht in Jahren. Eine Anlagewohnung ist kein schnelles Geschäft, sondern ein Fundament.“
Roland Pichler, Geschäftsführer der DWK – Die Wohnkompanie, wies darauf hin, dass Kaufpreise in den vergangenen Jahren weitgehend stagnierten, während Einkommen und Mieten deutlich zunahmen. Inflationsbereinigt hätten sich Immobilienpreise damit real reduziert und die erzielbaren Renditen verbessert. Jasmin Soravia von J. Soravia Beteiligung betrachtet Anlagewohnungen aus Investorensicht: Entscheidend seien insbesondere Mikrolage, flexible Grundrisse, Energieeffizienz, Betriebskosten und ein realistischer Kaufpreis. „Ich kaufe nicht nur eine Wohnung, ich kaufe mich in ein Haus ein“, sagt Soravia. Deshalb müssten auch Rücklagen, Zustand des Gebäudes, Wohnungseigentumsvertrag und zukünftige Investitionen mitberücksichtigt werden.
