Seit Jahresbeginn zeigt sich eine Trendwende am Immobilienmarkt in Kärnten. „Viele junge Familien wollen ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Und auch für die Gemeinden spielt der Immobilienmarkt für den Standort und die Wirtschaftspolitik eine wichtige Rolle“, erklärt Manfred Wilhelmer, Vorstandssprecher der Raiffeisen Landesbank (RLB) Kärnten. Bereits im Vorjahr hatten die Immobilienpreise leicht angezogen, was auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes hindeutete. Dieser Trend setzte sich in diesem Jahr fort. „Kärntens Immobilienmarkt erholt sich – gebaut wird gleichzeitig so wenig wie noch nie. Genau darin liegt die zentrale Herausforderung der kommenden Jahre“, strich Wilhelmer hervor. Pro Jahr erreichen die Wohnraumfinanzierungen ein Volumen von rund 300 Mio. Euro. Das gesamte Portfolio in diesem Bereich betrage rund 1,7 Mrd. Euro.
„Die Zeit sinkender Immobilienpreise in Österreich ist vorbei“, konstatiert Matthias Reith, Senior-Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Im Vorjahr sind die nominellen Immobilienpreise österreichweit um 1 Prozent angezogen und haben damit den Abwärtstrend zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem Schlussquartal 2024 von insgesamt 5 Prozent beendet. Auch im Auftaktquartal 2026 setzte sich der Preisauftrieb fort. Die Folgen des Irankriegs dürften aber für die Immobilienmärkte einen Gegenwind bringen. Vergangene Woche erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen um 25 Basispunkte, um die steigende Inflation zu bekämpfen. So stieg der Einlagezinssatz auf 2,25 Prozent und der Hauptrefinanzierungssatz auf 2,40 Prozent. Für den Herbst rechnet Reith mit einem weiteren Zinsschritt nach oben im selben Ausmaß. Damit werden die Folgen des Irankriegs die Erschwinglichkeit von Wohneigentum erschweren. „Die gerade erst begonnene Phase steigender Preise wird durch den Irankrieg wohl abgebremst, aber nicht abgebrochen“, erwartet der Raiffeisen-Experte.
Für die Wohnbauwirtschaft kommen die steigenden Zinsen und die zunehmende Unsicherheit zur Unzeit. „Der Wohnbausektor befindet sich weiterhin im freien Fall. Seit Anfang 2021 sind die realen Wohnbauinvestitionen in Österreich um 22 Prozent eingebrochen“, berichtet Reith. In Europa war das Minus nur halb so groß. Die sehr schwere Wohnbaurezession sei kein europäisches Phänomen, „sondern ein österreichisches Problem“, folgert der Ökonom. Das Jahr 2026 dürfte für die Branche ein weiteres Rezessionsjahr werden. Die Kärntner Bauwirtschaft stellt hier keine Ausnahme dar. Im Vorjahr wurden im Bundesland nur noch 1.389 Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau erteilt – ein absoluter Tiefstand und ein Einbruch von 61 Prozent im Vergleich zum Boomjahr 2021.
Verbesserte Leistbarkeit
Mit 3.179 Euro pro Quadratmeter waren Kärntner Einfamilienhäuser im ersten Quartal weiterhin die zweitgünstigsten Österreichs – nur im Burgenland war Wohneigentum günstiger. „Die Leistbarkeit war und ist ein Wettbewerbsvorteil für den Kärntner Immobilienmarkt. Daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern“, analysiert Reith. Seit Juli 2022 stiegen die Preise in Kärnten um 4 Prozent, während sie in den meisten anderen Bundesländern sanken. Allein im ersten Quartal 2026 lagen die Preise um 4,6 Prozent über dem Vorjahresniveau. Für die kommenden Jahre erwartet Experte Reith weitere Preissteigerungen, allerdings im Gleichklang mit dem übrigen Bundesgebiet. Die Demografie sei die Achillesferse für den Kärntner Immobilienmarkt. Die Bevölkerung sei in den vergangenen Jahren zwar noch gewachsen, die Tage des Wachstums in Kärnten seien aber vorbei. Prognosen zufolge wird die Bevölkerung bis zum Jahr 2035 um 2 Prozent zurückgehen. Gleichzeitig wird aber eine Zunahme der Haushalte um 0,9 Prozent aufgrund sinkender Haushaltsgrößen erwartet, was dem Immobilienmarkt in Summe einen leichten Rückenwind bringen sollte.
Innerhalb Kärntens war das Einfamilienhaus in Klagenfurt am teuersten mit durchschnittlich 4.125 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2026 und in Wolfsberg mit 2.428 Euro je m2 am günstigsten. Auch Völkermarkt (2.525 Euro je m2) und St. Veit/Glan (2.696 je m2) sind günstige Pflaster. Das Preisgefälle innerhalb Kärntens ist in den letzten Jahren kleiner geworden. Während Wohneigentum in Klagenfurt unterm Strich nicht teurer ist als im Jahr 2022, müssen Käufer zum Beispiel in Völkermarkt (+5,9 Prozent) und in St. Veit/Glan (+10,8 Prozent) spürbar tiefer in die Tasche greifen als 2022. „Immobilienpreise stehen und fallen mit der Nachfrage. Das spricht dafür, dass über kurz oder lang die Preise in den teureren, aber auch wachsenden Bezirken Klagenfurt samt Umland sowie in Villach stärker steigen werden als in Hermagor oder Wolfsberg. Bezirke, die bis 2035 weniger Haushalte zählen werden als heute. Das Preisgefälle auf dem Kärntner Immobilien-markt sollte also wieder größer werden“, so Reith.
Geringere Größen
„Der Wunsch nach dem eigenen Einfamilienhaus ist ungebrochen und auch leistbar“, berichtete Thomas Kircher, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Kärnten. Dazu haben kleinere Grundstücks- und Häusergrößen beigetragen, was auch durch die neuen Rahmenbedingungen der Wohnbauförderung getrieben sei. „Das neue Einfamilienhaus ist in der Regel nun 120 Quadratmeter groß, vor ein paar Jahren waren es noch 130 bis 140 Quadratmeter“, so Kircher. Durch effizienteres Bauen und kompaktere Grundrisse schaffe man es, auf dieser Wohnfläche all das unterzubringen, wofür man vor ein paar Jahren noch 20 m2 mehr gebraucht hat.
„Auch Doppelhäuser oder Reihenhäuser werden zunehmend als Alternative zum klassischen Einfamilienhaus gewählt“, weiß Kircher. Zudem baue man derzeit Einfamilienhäuser auf kleineren Grundstücken – durchschnittlich seien die Liegenschaften 700 m2 groß, früher waren es 1.000 m2. Darüber hinaus wohne man im Eigentum heutzutage energieeffizienter als früher. Gleichzeitig verändert sich das Bauen spürbar. Es wird insgesamt gesehen weniger neu gebaut, während Sanierung und Weiterentwicklung bestehender Immobilien an Bedeutung gewinnen. Parallel dazu entwickelt sich auch die Bauweise weiter. Fertighäuser gewinnen an Attraktivität, zunehmend auch in Massivbauweise. Nachhaltigkeit spielt dabei eine zentrale Rolle. Energieeffizienz, laufende Kosten und langfristige Werthaltigkeit stehen stärker im Fokus von Kaufentscheidungen.
Im Schnitt kostet ein Einfamilienhaus samt Grundstückskauf, Einrichtung und Außengestaltung rund 650.000 Euro in Kärnten, rechnet Kircher vor. Davon entfallen etwa 100.000 Euro für den Grundstücksankauf und rund 80.000 Euro für die Einrichtung. Die Kreditbelastung für einen Haushalt kommt damit auf rund 2.200 Euro im Monat über eine Laufzeit von 35 Jahren. Bei Raiffeisen geht die Kreditberatung in Richtung Fixzins. Während früher bei Wohnraumfinanzierungen flexible Zinsvereinbarungen dominiert haben, sei das Verhältnis zwischen fixen und flexiblen Zinsen ausgeglichen, berichtet Wilhelmer.
In Kärnten wechselten im Vorjahr insgesamt rund 7.300 Immobilien – vom Acker über Wohnimmobilien bis hin zu Wald- und Seegrundstücken – den Eigentümer. In der Hochphase des Immobilienbooms vor der Zinswende 2022 waren es zwischen 10.000 und 12.000 Transaktionen. Die Kärntner Raiffeisen-Makler verkaufen überschlagsmäßig eine Immobilie am Tag, erklärte Kircher. Daneben sei man als Bewerter für die Raiffeisenbanken im Land tätig und berate Kunden mit rund 20 Mitarbeitern zu den diversen Fachthemen rund um Immobilien.
