Österreichs Wohnimmobilienmarkt befindet sich auf einem selektiven Erholungskurs. Dieses Frühlingserwachen spürt die Branche auch in Tirol, das traditionell aufgrund seiner Grundstücksknappheit – nur 14 Prozent der Landesflächen sind überhaupt bebaubar – und der touristischen Ausrichtung österreichweit zu den teuersten Pflastern zählt. „Wir haben die Talsohle durchschritten“, betonte Thomas Wass, Vorstandsvorsitzender der Raiffeisenlandesbank (RLB) Tirol. Insgesamt beruhige sich die Situation nach der volatilen Zinsphase wieder. Die Rahmenbedingungen hätten sich deutlich verbessert. „Es muss für die Tiroler wieder möglich werden, Eigentum zu erwerben“, sagt Wass mit Blick auf die Pensionsvorsorge. Denn in den vergangenen Jahren seien aufgrund der angespannten Lage am Markt die Mieten explodiert. Das sei gerade, wenn man sich in Pension befinde, eine große Belastung.
Froh zeigte sich Wass auch über das Auslaufen der sogenannten KIM-Verordnung zur Jahresmitte 2025. Auch wenn die Vorgaben „nur“ als Empfehlung der FMA weiterexistieren, könne man damit flexibler umgehen. „Wir haben nie ein Thema bei der privaten Wohnraumfinanzierung und überhaupt keine Ausfälle gehabt. Diese Regelung hätte der Markt nicht gebraucht, weil sich das Ganze mit den damals steigenden Zinsen von allein erledigt hätte“, so Wass. Derzeit habe man keine Probleme bei der Wohnraumfinanzierung. „Wir haben wieder eine Situation, in der man durchatmen kann“, beschrieb Wass die Entwicklung.
Geringe Preiskorrektur
Diesem Befund pflichtet auch Matthias Reith, Senior-Ökonom und Immobilienexperte bei Raiffeisen Research, bei und erklärt: „Trotz des unstrittig hohen Preisniveaus konnte sich der Tiroler Immobilienmarkt relativ gut halten.“ Das Thema Leistbarkeit habe dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren insgesamt zugesetzt und zu einer deutlichen Preiskorrektur geführt. „In Tirol ging es in den letzten Jahren aber weniger deutlich bergab“, so Reith. Trotz des hohen Preisniveaus sind Tiroler Wohnimmobilien seit Mitte 2022 lediglich um 2,2 Prozent billiger geworden (Q4/25 im Vergleich zu Q3/22) und damit weniger als in den ebenfalls hochpreisigen Bundesländern Vorarlberg und Salzburg, die einen Preisrückgang von jeweils rund 7 Prozent verzeichneten. Ende 2025 waren Tiroler Einfamilienhäuser um 2,7 Prozent teurer als im Jahr zuvor. Ein Quadratmeter eines Tiroler Einfamilienhauses kostete im vierten Quartal im Schnitt 6.955 Euro. „Der Immobilienmarkt in Tirol ist damit innerhalb Österreichs der zweitteuerste“, so Reith. Nur in Wien müssen Hauskäufer noch tiefer in die Tasche greifen.
Großes Preisgefälle
Innerhalb Tirols ist erwartungsgemäß der Nobelskiort Kitzbühel der preisliche Spitzenreiter. Der Quadratmeter eines Einfamilienhauses kostete dort Ende 2025 im Schnitt 10.240 Euro, gefolgt von Innsbruck mit 10.180 Euro. Am günstigsten ist der Eigentumserwerb dagegen im Bezirk Lienz (4.210 Euro). Die preisliche Schere in Tirol ist in den letzten drei Jahren kleiner geworden und folgt damit dem bundesweiten Trend. Während die Häuserpreise in Innsbruck (-16 Prozent Q4/25 im Vergleich zu Q3/22) samt Umland (Innsbruck-Land -6 Prozent) spürbar billiger geworden sind, müssen Käufer in Reutte (+7 Prozent) und Imst (+6 Prozent) heute mehr bezahlen als vor der „Rückkehr der Zinsen“ im dritten Quartal 2022.
Zwar dürfte Tirol bevölkerungsmäßig in Zukunft kaum mehr wachsen – in zehn Jahren werden dort gemäß Prognosen nur 0,7 Prozent mehr Menschen leben als derzeit –, allerdings ist Wohnraum hier, wie erwähnt, schon jetzt ein knappes Gut. Die Möglichkeiten zur Schaffung neuen Wohnraums sind stark begrenzt, die Baugrundknappheit ist nur in Wien und Salzburg größer. „Was knapp und begehrt ist, ist zumeist auch teuer. Auch in Zukunft wird Tirol ein teures Pflaster sein“, fasst Reith den Ausblick für den Immobilienmarkt zusammen.
Allerdings werde sich der Tiroler Wohnimmobilienmarkt in den nächsten Jahren in einem Spannungsfeld bewegen, ist Reith überzeugt. Wohnraumknappheit und touristische Nachfrage sprechen für steigende Preise. Weiterhin angespannte Leistbarkeit sowie stark nachlassender demografischer Rückenwind sollten gleichwohl dafür sorgen, dass Wohnraum in Tirol nur etwas schneller teurer wird als andernorts. Innerhalb Tirols sind überdurchschnittliche Preiszuwächse mittel- bis längerfristig in Innsbruck samt Umland zu erwarten. Dagegen sprechen im Bezirk Lienz die schwache Demografie und eine bessere Angebotssituation auch in Zukunft für ein preisliches Hinterherhinken Osttirols – trotz besserer Leistbarkeit.
Eine Entspannung scheint sich auch für die Tiroler Wohnbauwirtschaft abzuzeichnen, die schon bessere Jahre gesehen habe, so Reith. Im Vorjahr wurden nur 3.400 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Zum Vergleich: 2022 waren es noch 5.100. „Das ist ein Rückgang von fast einem Drittel. Aber damit dürfte der Tiefpunkt erreicht worden sein. Es wird wohl wieder mehr gebaut“, so Reith. 2026 dürften mehr als 3.400 neue Wohneinheiten auf den Markt kommen. „Die Trendwende für die Tiroler Bauwirtschaft dürfte heuer zu sehen sein und damit ein Jahr früher als in Gesamtösterreich“, erklärte der Analyst.
Insgesamt gesehen sei Wohneigentum wieder leistbar geworden, aber nicht mehr so günstig wie in Zeiten der Niedrigzinsphase, sagte Reith. Die EZB habe den Abstieg vom Zinsgipfel wohl in der Mittelstation beendet. Von ihrer Seite seien keine weiteren Zinssenkungen zu erwarten. Die Kreditzinsen bleiben damit spürbar höher als vor der Zinswende. Eine Neuauflage des „Immobilienbooms“ früherer Jahre zeichnet sich daher nicht ab. Die Immobilienpreise dürften heuer österreichweit um etwa 2,5 Prozent steigen und damit stärker als 2025, prognostiziert der Immobilienexperte.
Bestand wieder attraktiv
Als Antwort auf hohe Zinsen und knappes Angebot haben Investoren und Eigennutzer das Potenzial von Bestandsimmobilien entdeckt, berichtet Gerhard Cramer, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Tirol. Es werde wieder mehr saniert. Das Modell „Kauf – Sanierung – Verkauf“ steche aktuell besonders heraus. Positiv sei dabei, dass die Käufer mehr Wert auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz legen. „Denn das ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiv“, so Cramer.
Im Vorjahr habe man eine erhöhte Nachfrage und mehr Bewegung vor allem bei den gebrauchten Immobilien gesehen, berichtete der Immobilienexperte. „Der Neubau stockt noch etwas aufgrund des höheren Preisniveaus. Ab Mitte 2026 sehen wir auch eine erhöhte Nachfrage im Neubau. Das Vertrauen kehrt wieder zurück“, so Cramer. Raiffeisen Immobilien Tirol wickelte im Vorjahr insgesamt 240 Transaktionen mit einem Volumen von rund 70 Mio. Euro ab und erzielte damit einen Honorarumsatz von 2,6 Mio. Euro.
